2014-2018年中國主題地產市場競爭與投資前景分析報告-中商產業研究院

內容概括

主題地產是指以項目策劃為導向，將主題文化導入房地產的“整體規劃、建筑裝飾、景觀雕塑、園林藝術、宣傳推廣和社區文化活動”之中，將開發項目建設成為一個“集文化藝術和居住公園于一體”的城市生活體，實現提升開發項目的市場聲譽和影響力，達到“為發展商帶來投資利益的最大化，為消費者帶來附加投資價值和生活價值的有效提升”的增值目的。

對于政府來說，主題地產可以有效地實現區域土地的增值，同時又能拉動產業的可持續發展，開辟長久穩定的稅源，帶動就業，推動城鎮進程，可謂一舉多得，所以國家對此類地產的政策相對寬松。對于開發商而言，發展主題地產能夠規避目前嚴厲的住宅調控政策，實現地產開發逐步向資產運營的轉變，不但有眼前的開發利益，還能收獲產業持續經營的長期回報。所以，主題地產有著光明的前景和不可預估的開發潛力，這是毋庸置疑的。目前，主題地產開發模式是只被少數開發商所掌握，隨著房地產競爭由地段、產品設計向地產文化和生活方式逐步轉變，主題地產必將會成為房地產業未來發展的新趨勢。

此外，隨著主題地產行業競爭的不斷加劇，國內優秀的主題地產企業愈來愈重視對行業市場的研究，特別是對企業發展環境和客戶需求趨勢變化的深入研究主題地產報告。正因為如此，一大批國內優秀的主題地產品牌迅速崛起，逐漸成為主題地產行業中的翹楚。

《2014-2018年中國主題地產市場競爭與投資前景分析報告》由中商情報網的資深專家和研究人員通過周密的市場調研，參考國家統計局、省市統計局及多種相關報刊雜志的基礎信息等公布提供的數據支持，以及對主題地產行業市場跟蹤搜集的一手市場數據，全面而準確的為投資者從行業的整體高度來架構分析體系。報告報告主要分析了主題地產行業發展環境；房地產行業投資運營情況；房地產項目的主題定位情況；中國主題地產細分市場現狀；主題地產的開發模式及產品策劃；主題地產企業發展模式轉型；中國主題地產行業重點區域發展情況；最后分析了中國主題地產發展趨勢與投資前景。

本報告內容嚴謹、數據翔實，并配有大量圖表，是房地產開發企業準確了解主題地產行業當前最新發展動態，把握市場機會，做出正確經營決策和明確企業發展方向不可多得的精品，是第一份對我國主題地產行業成功運營模式以及行業重點企業進行全面系統分析的重量級報告。

報告目錄

第一章中國主題地產概述及發展環境分析

第一節主題地產行業概況

18 一、主題地產的相關概念 18 二、主題地產行業的基本分類 18 三、主題地產盈利模式分析 19 （一）主題地產社會效益分析 19 （二）主題地產經濟效益分析 20

第二節主題地產行業發展環境分析

20 一、主題地產產業政策環境分析 20 （一）房地產的產業政策調控分析 20 （二）主題地產行業相關政策發布 23 （三）主題地產行業相關法律法規 25 （四）土地管理制度需深層次改革 26 （五）擴大房產稅改革的試點范圍 26 二、主題地產產業經濟環境分析 27 （一）中國GDP增長情況分析 27 （二）工業經濟發展形勢分析 29 （三）社會固定資產投資分析 30 （四）全社會消費品零售總額 31 （五）城鄉居民收入增長分析 32 （六）居民消費價格變化分析 33 三、主題地產產業社會環境分析 34 （一）中國人口總規模分析 34 （二）中國城鎮化進程分析 36 1、城鎮化與土地制度 37 2、城鎮化仍有發展空間 37

第二章房地產行業發展狀況分析

第一節全球房地產行業發展分析

39 一、全球房地產商投資額分析 39 二、全球房地產市場發展狀況 39 三、全球房地產市場發展形勢 41 四、港臺房地產市場發展分析 42 （一）香港房地產市場發展分析 42 （二）臺灣房地產市場發展分析 42 （三）臺企有望投資大陸房地產 43 五、全球主題地產產業發展分析 44 （一）全球主題地產開發企業 44 （二）全球主題公園運營分析 44

第二節中國房地產行業發展分析

46 一、房地產景氣度情況分析 46 二、房地產土地開發及購置 46 （一）2012年土地購置與開發 46 （二）2013年土地購置與開發 47 三、房地產投資情況分析 48 （一）2012年房地產開發投資 48 （二）2013年房地產開發投資 49 四、房地產投資資金來源分析 50 （一）2012年房地產資金來源 50 （二）2013年房地產資金來源 50 五、房地產供給情況分析 51 （一）2012年房屋施竣工面積 51 （二）2013年房屋施竣工面積 52 六、房地產市場供給結構分析 52 （一）2012年房地產供給結構 52 （二）2013年房地產供給結構 53 七、房地產需求情況分析 53 （一）2012年房地產需求分析 53 （二）2013年房地產需求分析 54 八、房地產市場價格分析 55

第三節中國房地產開發企業發展分析

57 一、房地產企業銷售業績分析 57 二、房地產企業新增土地情況 59 三、房地產企業品牌價值分析 61 四、房地產企業集中度繼續提升 63

第三章中國房地產項目的主題定位分析

第一節房地產項目主題定位概況

64 一、房地產主題定位的概念 64 （一）主題定位概念的不同表述 64 （二）主題定位概念的重新定義 65 二、主題定位在地產策劃中的地位 65 三、主題定位的作用及意義分析 66 四、主題定位應用中存在的問題 68 （一）存在概念炒作之嫌 68 （二）對主題概念的誤解 69 （三）建筑規劃師缺位問題 70

第二節房地產項目主題定位策劃結構模型

70 一、房地產項目主題定位策劃的要素 70 （一）主題定位策劃場 70 （二）主題定位策劃者 72 （三）主題定位策劃力 72 （四）主題定位策劃客體 73 二、主題定位策劃過程模型 73 （一）消費者需求情況 73 （二）消費者的接受心理 74 三、主題定位策劃的應用模式 76 （一）概念地產與泛地產模式 76 （二）地產思想采購模式 78 （三）地產戰略策劃模式 80 （四）地產品牌策劃模式 82

第三節房地產項目主題定位策劃思維分析

84 一、主題策劃思維的形式 84 （一）主題定位內在的邏輯思維 84 （二）主題定位形象思維的聯結 85 （三）主題定位中廣義靈感的誕生 87 二、主題定位觸媒信息 90 （一）地產成功定位的案例 90 （二）居住需求變化及趨勢 90 （三）廣告理論的發展推動 91 （四）營銷理論的發展推動 92 （五）社會信息的整合利用 94

第四節主題定位策劃的指導理念

95 一、國內地產市場現有主題定位概述 95 （一）圍繞地產實用性或居住者感情需求 95 （二）圍繞地產項目的優勢資源設計主題 96 （三）圍繞地產的功能、類型來設計主題 96 （四）圍繞地產的高質量來設計主題定位 96 （五）圍繞地產的價值設計地產主題定應 97 （六）圍繞地產的可信度來設計主題定位 97 二、居住理念的變化對地產主題定位的影響 97 （一）新住宅運動 97 （二）居住郊區化 98 （三）新都市主義 99 （四）生態化住宅 101 （五）山水城市思想 103 三、地產主題定位未來的發展趨勢分析 104 （一）將始終體現居住者的權益 104 （二）主題定位的內涵仍將擴大 105 （三）主題定位策劃將更加科學 106 （四）主題概念的使用將規范化 106

第四章 2012年中國主題地產市場開發策略分析

第一節中國主題地產市場發展概況

108 一、主題地產逐漸成為新藍海 108 二、主題地產運營模式尚未成熟 109 三、主題地產需警惕“圈地運動” 110 四、新政下主題地產的發展之道 110 五、主題地產仍然存有“虛火” 111

第二節中國養老地產開發策略分析

112 一、中國養老地產發展現狀分析 112 （一）養老地產處于摸索階段 112 （二）房企布局養老地產情況 113 （三）保險企業涉足養老地產 114 （四）外資在華投資老年住宅 115 （五）中國養老地產開發特點 116 二、中國養老地產商業模式分析 117 （一）現有養老地產模式分析 117 （二）養老地產開發模式選擇 119 （三）養老地產運營模式分析 125 （四）中國養老地產盈利模式 127 （五）養老地產商業模式的創新 129 三、養老地產開發關鍵因素分析 130 （一）選址是規劃的先決條件 130 （二）配套設施體現關鍵功能 130 （三）運營與管理是關鍵要點 131 （四）養老要與醫療相互掛鉤 131 四、養老地產項目開發策略分析 132 （一）養老地產開發核心戰略 132 （二）養老地產開發成功要素 132 （三）養老地產開發策劃特點 133 （四）養老地產項目定位分析 137 （五）養老地產客戶市場細分 139 （六）養老地產項目選址分析 139 （七）養老地產項目建設程序 144 五、養老地產產品價格策略分析 144 （一）養老地產項目定價策略 144 （二）養老地產價格影響因素 145 （三）養老地產項目定價方法 146 （四）養老地產項目調價方法 149 （五）養老地產項目定價程序 150 六、養老地產項目網絡營銷策略分析 154 （一）養老地產網絡營銷運作模式 154 （二）養老地產網絡營銷優勢分析 155 （三）養老地產網絡營銷缺陷分析 157 （四）養老地產網絡營銷整合互補 158 （五）養老地產實現網絡營銷策略 159 七、中國養老地產建設項目情況分析 160 （一）廣東從化養老地產項目 160 （二）長春萬科健康養老住宅 161 （三）宜興九如城養老綜合體 162 （四）重慶如恩老年社區項目 162 （五）綠城烏鎮養老地產項目 163 （六）南京朗詩養老地產項目 165 （七）昆明居家養老項目建設 165 （八）西塘安平老年生活社區 166 （九）常州高端養老地產項目 167

第三節

旅游地產 168 一、旅游地產市場總體發展現狀 168 （一）旅游地產市場發展現狀 168 （二）城市旅游地產結構現狀 169 （三）區域市場的旅游地產結構 170 二、中國旅游地產發展特征分析 170 三、旅游地產業迎來發展新契機 171 四、旅游地產項目成功關鍵因素 172 （一）正確的選址是項目關鍵 172 （二）合理的社區打造是重點 172 （三）項目強勢的營銷不可少 173 五、旅游地產項目的開發分析 173 （一）旅游地產的主題功能 173 （二）旅游地產的主題定位 176 （三）旅游地產的開發模式 178 （四）旅游地產的運營模式 178 六、旅游地產項目開發模式分析 180 （一）景區的住宅開發模式 180 （二）度假房地產開發模式 181 （三）商務度假的開發模式 182 （四）綜合旅游地產開發模式 183 七、生態旅游地產成功案例分析 185 （一）保利生態城建設項目 185 （二）華隆生態旅游建設項目 186 （三）蘇州太湖旅游地產項目 187 （四）瑞海姆田園度假村項目 188 （五）湖北省咸寧溫泉谷項目 189

第四節文化地產

190 一、中國文化產業園的發展綜述 190 （一）中國文化產業園發展現狀 190 （二）文化園區存在的問題分析 191 （三）解決文化園區問題的對策 192 二、文化地產行業發展機遇分析 194 三、文化地產業發展迎來新契機 194 四、文化產業發展利好文化地產 196 五、中國文化地產營銷策略分析 197 （一）文化定位的影響分析 197 （二）文化地產產品策略分析 198 （三）文化地產價格策略分析 199 （四）文化地產渠道策略分析 199 （五）文化地產促銷策略分析 200 六、文化地產發展模式概述 200 七、文化創意產業園區模式劃分 202 （一）按園區形成主導力量劃分 202 （二）按園區資源利用情況劃分 202 （三）按產業園區集聚要素劃分 203 八、國內文化地產典型案例分析 204 （一）北京789藝術區建設項目 204 （二）淮海文化科技產業園項目 206 （三）武陵山民族文化園區項目 208 （四）蘭州創意文化產業園項目 208 （五）國內文化綜合體建設項目 210 1、云南民族村項目建設情況 210 2、中華民俗文化村項目建設情況 211 3、深圳華僑城創意園建設情況 211 4、博鰲經濟論壇項目建設情況 212

第五節購物中心

214 一、購物中心的發展歷史階段 214 二、大型購物中心的經濟周期 216 三、購物中心分類及業態組合 217 四、大型購物中心的開發現狀 219 （一）購物中心開發流程分析 219 （二）購物中心開發可行性分析 224 （三）購物中心開發策略分析 233 五、購物中心投資建設情況 235 （一）購物中心建設規模分析 235 （二）購物中心分布特點分析 236 六、購物中心各城市競爭力分析 240 七、購物中心市場投資前景分析 243 八、購物中心體量變化趨勢分析 244 九、國外購物中心的發展及借鑒 244 十、購物中心開發模式主導因素 246 十一、三四線購物中心發展現狀 247 （一）三四線購物中心發展優勢 247 （二）三四線購物中心供應格局 249 （三）三四線購物中心開發模式 250 （四）三四線MALL短培育周期 252 十二、國內零售地產開發案例分析 252 （一）保利水城建設項目 252 （二）上海新天地改造項目 253 （三）深圳華潤萬象城建設項目 254 （四）北京SOHO建設項目 256 （五）東方時代廣場建設項目 257

第六節體育地產

259 一、體育地產的發展意義分析 259 二、體育地產的發展現狀分析 259 三、體育地產的發展模式分析 259 （一）商務型體育地產模式 260 （二）休閑型體育地產模式 260 （三）中心體育區發展模式 260 四、中國體育地產的營銷策略 261 （一）與企業發展戰略相一致 261 （二）有利于賽事的良性發展 261 （三）體育地產要注重整合營銷 262 （四）體育營銷需要規避風險 262 五、城市體育地產的戰略分析 262 六、體育地產的開發案例分析 265 （一）中奧體育城建設項目 265 （二）長沙體育新城建設項目 266 （三）廣州南國奧園建設項目 267 （四）昆明新亞洲體育城項目 268

第七節

教育地產 269 一、國內教育地產的基本分類 269 二、國內教育地產發展現狀分析 270 （一）教育地產發展階段分析 270 （二）地產產業鏈與價值挖掘 270 （三）教育地產運營模式分析 272 （四）教育地產發展存在的問題 273 三、中國教育地產開發策略與建議 274 （一）教育地產開發的前提條件 274 （二）教育地產開發的相關策略 275 1、轉變經營理念和管理思想 275 2、重視“業主關系”的管理 275 3、提高學校教學質量是關鍵 276 4、擴展教育地產內容和方式 276 5、爭取項目得到政府的支持 277 四、教育地產發展經典案例分析 277 （一）廣州大學城建設項目 277 （二）重慶大學城建設項目 278 （三）沈北大學城建設項目 279 （四）深圳桃源居建設項目 280

第五章中國主題地產的開發模式分析

第一節產業地產開發模式分析

281 一、產業地產發展現狀分析 281 二、產業地產成為投資新寵 283 三、產業地產成功關鍵在定位 286 四、產業地產面臨的發展機會 286 五、產業地產的資源整合分析 288 六、中國產業地產開發模式分析 289 七、產業地產存在的問題及對策 291

第二節城市地產開發模式分析

293 一、城市綜合體開發情況分析 293 二、城市地產開發成功的關鍵 294 三、城市地產開發存在的問題 295

第三節復合地產開發模式分析

296 一、復合地產的概念與內涵 296 二、復合地產開發方向分析 297 三、復合地產運作思路解析 299 四、國內復合地產開發動態 300

第六章中國主題地產產品策劃模式分析

第一節主題公園

304 一、國內主題樂園發展現狀 304 二、主題公園開發條件分析 305 三、主題公園開發模式分析 306 四、主題公園開發趨勢分析 307 五、主題公園開發策略分析 309 六、主題公園開發案例分析 310 （一）歡樂谷建設項目 310 （二）世界之窗建設項目 311 （三）海洋世界建設項目 312 （四）蘇州樂園建設項目 312

第二節高爾夫球會

313 一、國內高爾夫分布現狀 313 二、高爾夫典型案例分析 313 三、高爾夫地產開發分析 314 四、高爾夫開發前景趨勢 315

第三節度假村

315 一、度假村主要分類情況 315 二、度假村開發典型案例 316 三、溫泉度假村設計模式 316 四、度假村開發趨勢分析 319

第四節新興起的主題地產模式

321 一、兒童主題樂園 321 二、汽車文化主題公園 321 三、影視文化旅游地產 322

第七章中國主題地產企業發展模式轉型分析

第一節文化多樣性和復合型產品構件

325 一、文化多樣性 325 二、主題的選擇 325 三、主題的表達 327 四、構建復合型產品 328

第二節發展過程中外部性和協同效應

329 一、外部性的概念和作用 329 二、主題地產與協同效應 330 三、多元化開發新興產品 330

第三節基于價值鏈的多元戰略聯盟體系

333 一、價值鏈的概念 333 二、主題地產價值鏈分析 334 三、多元合作戰略聯盟體系 335

第四節利用生命周期建立創新機制

338 一、生命周期理論分析 338 二、主題地產生命周期理論 338 三、主題地產的創新分析 339

第五節服務系統配置及一體化管理模式

342 一、完善地產配套服務設施 342 二、一體化管理的概念及特點 342 三、主題地產一體化管理模式 343

第八章中國重點城市主題地產行業發展分析

第一節北京市主題地產市場發展分析

345 一、北京市房地產市場投資分析 345 二、北京地產行業相關政策分析 346 三、北京主題地產開發項目分析 347 四、北京主題地產市場投資機遇 347

第二節上海市主題地產市場發展分析

348 一、上海市房地產市場投資分析 348 二、上海地產行業相關政策分析 349 三、上海主題地產開發建設項目 349 四、上海主題地產市場投資機遇 350

第三節廣州市主題地產市場發展分析

352 一、廣州市房地產市場投資分析 352 二、廣州地產行業相關政策分析 353 三、廣州主題地產開發建設項目 354 四、廣州主題地產市場投資機遇 354

第四節深圳市主題地產市場發展分析

356 一、深圳市房地產市場投資分析 356 二、深圳地產行業相關政策分析 357 三、深圳主題地產開發建設項目 357 四、深圳主題地產市場投資機遇 358

第五節

天津市主題地產市場發展分析 360 一、天津市房地產市場投資分析 360 二、天津地產行業相關政策分析 360 三、天津主題地產開發建設項目 361 四、天津主題地產市場投資機遇 362

第六節武漢市主題地產市場發展分析

364 一、武漢市房地產市場投資分析 364 二、武漢地產行業相關政策分析 365 三、武漢主題地產開發建設項目 366 四、武漢主題地產市場投資機遇 367

第七節杭州市主題地產市場發展分析

368 一、杭州市房地產市場投資分析 368 二、杭州地產行業相關政策分析 369 三、杭州主題地產開發建設項目 370 四、杭州主題地產市場投資機遇 371

第八節成都市主題地產市場發展分析

372 一、成都市房地產市場投資分析 372 二、成都地產行業相關政策分析 372 三、成都主題地產開發建設項目 373 四、成都主題地產市場投資機遇 373

第九節重慶市主題地產市場發展分析

375 一、重慶市房地產市場投資分析 375 二、重慶地產行業相關政策分析 376 三、重慶主題地產開發建設項目 377 四、重慶主題地產市場投資機遇 377

第十節濟南市主題地產市場發展分析

379 一、濟南市房地產市場投資分析 379 二、濟南地產行業相關政策分析 379 三、濟南主題地產開發建設項目 380 四、濟南主題地產市場投資機遇 382

第十一節南京市主題地產市場發展分析

383 一、南京市房地產市場投資分析 383 二、南京地產行業相關政策分析 384 三、南京主題地產開發建設項目 384 四、南京主題地產市場投資機遇 385

第十二節

海南省主題地產市場發展分析 386 一、海南省房地產市場投資分析 386 二、海南地產行業相關政策分析 387 三、海南主題地產開發建設項目 387 四、海南主題地產市場投資機遇 388

第九章中國重點主題地產開發企業分析

第一節杭州宋城旅游發展股份有限公司

390 一、企業基本情況分析 390 二、企業經營情況分析 390 三、企業主題地產項目 391 四、企業營銷網絡分析 392 五、企業經營優勢分析 393

第二節廣州長隆集團有限公司

395 一、企業基本情況分析 395 二、企業組織架構分析 395 三、企業經營業務分析 396 四、企業主題地產項目 396 五、企業重要事件介紹 399

第三節中體產業集團股份有限公司

400 一、企業基本情況分析 400 二、企業經營情況分析 400 三、企業主題地產項目 402 四、企業經營優勢分析 402 五、企業發展展望分析 403

第四節深圳觀瀾湖房地產開發有限公司

404 一、企業基本情況分析 404 二、企業重要事件分析 405 三、企業經營情況分析 406 四、企業主題地產項目 407 五、企業發展展望分析 408

第五節保利房地產(集團)股份有限公司

409 一、企業基本情況分析 409 二、企業組織架構分析 410 三、企業經營情況分析 410 四、企業主題地產項目 413 五、企業經營優勢分析 414

第六節萬科企業股份有限公司

414 一、企業基本情況分析 414 二、企業經營情況分析 415 三、企業主題地產項目 416 四、企業發展戰略分析 418 五、企業經營優勢分析 419

第七節首創置業股份有限公司

420 一、企業基本情況分析 420 二、企業經營情況分析 420 三、企業主題地產項目 421 四、企業主要盈利模式 422 五、企業發展策略分析 423

第八節花樣年控股集團有限公司

423 一、企業基本情況分析 423 二、企業經營情況分析 424 三、企業主題地產項目 425 四、企業銷售網絡分析 426 五、企業經營優勢分析 426

第九節綠城房地產集團有限公司

427 一、企業基本情況分析 427 二、企業經營情況分析 427 三、企業主題地產項目 428 四、企業發展展望分析 430 五、企業發展動態分析 431

第十節洛陽市承大旅游資源開發有限公司

432 一、企業基本情況分析 432 二、企業組織架構分析 433 三、企業經營業務分析 433 四、企業主題地產項目 433

第十章中國主題地產行業投融資與風險控制

第一節中國主題地產項目融資分析

434 一、中國主題地產融資基本概述 434 （一）主題地產融資相關意義 434 （二）主題地產融資需求分析 434 （三）主題地產融資渠道分析 434 （四）主題地產多元化融資流程 436 （五）主題地產市場融資新平臺 438 1、主題抵押擔保證券CMBS 438 2、主題地產基金融資模式 438 （六）主題地產市場融資的形勢 440 二、中國主題地產投融資現狀分析 440 （一）主題地產投融資的重要性 440 （二）主題地產的資金現狀分析 441 （三）主題地產融資存在的問題 442 （四）主題地產融資問題原因分析 443 三、中國主題地產融資途徑分析 444 （一）國外商業貸款融資途徑 444 （二）主題地產證券化模式分析 445 （三）境內外上市融資方式分析 446 （四）地產融資租賃方式分析 447 （五）地產典當融資方式分析 449 四、中國主題地產企業融資建議 452

第二節中國主題地產行業投資風險控制

453 一、主題地產策劃定位風險控制 453 二、主題地產地段選擇風險控制 453 三、主題地產資金投入風險控制 453 四、主題地產市場運營風險控制 453 五、主題地產環境保護風險控制 454

第三節中國主題地產行業投資策略分析

454 一、以資產價值提升為基石 454 二、以功能價值創新為源泉 454 三、以品牌價值塑造為核心 455 四、以文化價值彰顯為支點 455 五、以情感價值融入為紐帶 456

第十一章 2014-2018年中國主題地產行業開發趨勢與前景

第一節 2014-2018年主題地產開發趨勢分析

457 一、中長期中國房地產市場發展展望 457 二、主題地產將成為城市空間區位增長極 459 三、主題地產面臨的機遇及未來發展趨勢 460 四、主題地產仍將堅持走環保開發之路 464

第二節 2014-2018年主題地產開發前景分析

465 一、文化產業發展潛力分析 465 二、主題地產市場發展前景 466 三、旅游地產發展前景分析 467 四、養老地產市場前景誘人 468

第三節 2014-2018年主題地產項目開發策略

469 一、城市中心區的項目開發策略 469 二、城市近郊區的項目開發策略 469 三、城市遠郊區的項目開發策略 470

第十二章中國主題地產開發企業IPO上市策略指導

第一節主題地產開發企業境內IPO上市目的及條件

472 一、主題地產開發企業境內上市主要目的 472 二、主題地產開發企業上市需滿足的條件 473 （一）企業境內主板 IPO 主要條件 473 （二）企業境內中小板IPO主要條件 474 （三）企業境內創業板IPO主要條件 475 三、企業改制上市中的關鍵問題 476

第二節主題地產開發企業IPO上市的相關準備

477 一、企業該不該上市 477 二、企業應何時上市 477 三、企業應何地上市 478 四、企業上市前準備 478 （一）企業上市前綜合評估 478 （二）企業的內部規范重組 478 （三）選擇并配合中介機構 479 （四）應如何選擇中介機構 479

第三節主題地產開發企業IPO上市的規劃實施

479 一、上市費用規劃和團隊組建 479 二、盡職調查及問題解決方案 483 三、改制重組需關注重點問題 486 四、企業上市輔導及注意事項 489 五、上市申報材料制作及要求 491 六、網上路演推介及詢價發行 493

第四節企業IPO上市審核工作流程

494 一、企業IPO上市基本審核流程 494 二、企業IPO上市具體審核環節 495 三、與發行審核流程相關的事項 498

圖表目錄

圖表 1 兩種模式的主題地產與居住地產的價值關聯 19 圖表 2 2011-2012年中國房地產產業政策走向情況 23 圖表 3 2012房產稅試點改革政策統計 27 圖表 4 2012年國內生產總值構成及增長速度統計 28 圖表 5 2008-2012年中國國內生產總值及增長變化趨勢圖 28 圖表 6 2012年規模以上企業工業增加值增長速度趨勢圖 29 圖表 7 2012年規模以上工業企業營業收入與利潤總額同比增速 30 圖表 8 2008-2012年中國全社會固定資產投資增長趨勢圖 31 圖表 9 2008-2012年中國社會消費品零售總額及增長速度趨勢圖 32 圖表 10 2008-2012年城鎮居民人均可支配收入及增長趨勢圖 33 圖表 11 2008-2012年農村居民人均純收入及增長趨勢圖 33 圖表 12 2012年中國居民消費價格月度變化趨勢圖 34 圖表 13 2006-2012年中國人口數量及增長率變化趨勢圖 35 圖表 14 2012年中國人口數量及其構成情況統計 35 圖表 15 2012年末中國各年齡段人口比重 36 圖表 16 2006-2015年中國城鎮化率變化趨勢圖 37 圖表 17 2012年各國主要城市人口占全國人口比重 38 圖表 18 2008-2012年全球房地產商直接投資額變化趨勢圖 39 圖表 19 2011-2012年全球主題公園集團公司入園人次前十名 44 圖表 20 2011-2012年全球主題公園入園人次前二十五名 45 圖表 21 2011-2013年中國月度房地產景氣指數趨勢圖 46 圖表 22 2005-2012年房地產開發企業土地開發及購置情況 47 圖表 23 2012-2013年全國房地產開發企業土地購置面積增速 48 圖表 24 2007-2012年中國房地產開發投資累計完成情況 48 圖表 25 2012年不同地區房地產投資額完成情況 49 圖表 26 2012-2013年房地產開發投資額月度增長情況 49 圖表 27 2013年不同地區房地產投資額完成情況 50 圖表 28 2005-2012年全國房地產開發企業資金來源構成情況 50 圖表 29 2012-2013年房地產開發企業到位資金增速情況 51 圖表 30 2008-2012年中國房屋施工及竣工情況 51 圖表 31 2013年中國房屋施工面積月度增長趨勢圖 52 圖表 32 2005-2012年不同用途房地產開發投資構成情況 52 圖表 33 2013年不同用途房地產開發投資變動情況 53 圖表 34 2007-2012年中國房地產商品房銷售面積趨勢圖 54 圖表 35 2012年不同地區房地產商品房銷售面積情況 54 圖表 36 2012-2013年中國商品房銷售面積增長趨勢圖 55 圖表 37 2013年不同地區房地產商品房銷售面積情況 55 圖表 38 2011-2012年新建商品住宅價格同比變化的城市個數統計 56 圖表 39 2011-2012年新建商品住宅價格環比變化的城市個數統計 57 圖表 40 2012年中國房企銷售金額排行統計統計表 58 圖表 41 2012年中國房企銷售面積排行統計統計表 59 圖表 42 2012年我國熱點城市部分拿地企業名單 60 圖表 43 2012中國房地產開發企業品牌價值20強 62 圖表 44 2012年房地產企業銷售金額集中度情況統計 63 圖表 45 2012年中國房地產企業銷售業績梯隊格局 63 圖表 46 房地產策劃系統圖 66 圖表 47 異地養老模式及其特征 118 圖表 48 專門建設綜合型養老社區 120 圖表 49 普通社區中配建各類養老產品 121 圖表 50 養老設施與幼兒園并設 122 圖表 51 國內養老地產的盈利模式 129 圖表 52 國內養老地產營銷模式對比 129 圖表 53 養老地產項目策劃程序 134 圖表 54 養老地產項目開發邏輯 135 圖表 55 重慶如恩老年社區項目配套信息 163 圖表 56 影響購買決策的因素 197 圖表 57 同一區域三家相同物業類型競爭樓盤的形象分析 198 圖表 58 中國購物中心發展歷史 215 圖表 59 中國購物中心各階段代表項目 215 圖表 60 購物中心的生命周期 216 圖表 61 購物中心的周期特征 217 圖表 62 中國購物中心分類 218 圖表 63 目前中國購物中心業態構成比例 219 圖表 64 2007-2012年中國購物中心數量變化趨勢圖 235 圖表 65 上海市購物中心主力店分布圖 237 圖表 66 成都市購物中心主力店分布圖 238 圖表 67 鄭州市購物中心主力店分布圖 239 圖表 68 南寧市購物中心主力店分布圖 240 圖表 69 全球在建販物中心面積前十強城市（萬m2） 241 圖表 70 中國購物中心發展潛力城市排名情況 242 圖表 71 1986-2012年購物中心體量變化趨勢圖 244 圖表 72 重資產模式開發成本費用及對應現金流流程圖 247 圖表 73 三四線購物中心業態的SWOT分析 248 圖表 74 中國城鎮化率增速與商業用房新開工面積增速(當年)相關性 249 圖表 75 2011-2013年全國百家重點大型零售企業銷售增速變化趨勢 249 圖表 76 一線地產商設備項目各層級市場份額對比 250 圖表 77 國內主要三四線購物中心開發模式 250 圖表 78 東方時代廣場購物中心業態布局 258 圖表 79 教育地產分類（按教育層次分類） 269 圖表 80 合作辦學模式 272 圖表 81 國內主流的溫泉度假村設計模式 317 圖表 82 主題地產外部價值鏈 334 圖表 83 主題地產內部價值鏈 334 圖表 84 2010-2013年北京市房地產開發投資額 345 圖表 85 2012-2013年北京市房地產開發投資增速變化趨勢圖 346 圖表 86 2012-2013年北京市房地產行業相關政策 346 圖表 87 2009-2013年上海市房地產開發投資情況 349 圖表 88 2012-2013年上海市房地產行業相關政策 349 圖表 89 2008-2013年廣州市房地產開發投資統計 353 圖表 90 2013年廣州市房地產開發不同經濟類型企業投資統計 353 圖表 91 2012-2013年廣州市房地產行業相關政策 353 圖表 92 2006-2012年深圳市房地產開發投資額變化趨勢圖 356 圖表 93 2012年深圳市房地產開發投資額分地區統計 356 圖表 94 2013年深圳市房地產行業相關政策 357 圖表 95 2008-2013年天津市房地產開發投資額變化趨勢圖 360 圖表 96 2012-2013年天津市房地產行業相關政策 360 圖表 97 2008-2012年武漢市房地產開發投資額統計 365 圖表 98 2006-2012年武漢市住宅開發投資額統計 365 圖表 99 2012-2013年武漢市房地產行業相關政策 366 圖表 100 2008-2013年杭州市房地產開發投資額統計 369 圖表 101 2012-2013年杭州市房地產行業相關政策 369 圖表 102 2008-2013年成都市房地產開發投資額統計 372 圖表 103 2011-2013年成都市房地產行業相關政策 372 圖表 104 成都市總體功能分區 374 圖表 105 2008-2013年重慶市房地產開發投資額統計 375 圖表 106 2011-2012年各月重慶市房地產開發投資增速 376 圖表 107 2012-2013年重慶市房地產行業相關政策 376 圖表 108 2008-2013年濟南市房地產開發投資額統計 379 圖表 109 2012-2013年濟南市房地產行業相關政策 379 圖表 110 2008-2013年南京市房地產開發投資額統計 383 圖表 111 2011-2013年南京市房地產行業相關政策 384 圖表 112 2008-2013年海南省房地產開發投資額統計 386 圖表 113 2011-2013年海南省房地產行業相關政策 387 圖表 114 2012年杭州宋城旅游發展股份有限公司分業務情況表 391 圖表 115 2012年杭州宋城旅游發展股份有限公司業務結構情況 391 圖表 116 廣東長隆集團有限公司組織架構圖 396 圖表 117 2012年中體產業集團股份有限公司分行業情況表 401 圖表 118 2012年中體產業集團股份有限公司業務結構情況 401 圖表 119 2012年中體產業集團股份有限公司分地區情況表 402 圖表 120 觀瀾湖•深圳統計 406 圖表 121 觀瀾湖•海口統計 407 圖表 122 保利房地產（集團）股份有限公司組織架構圖 410 圖表 123 2012年保利房地產（集團）股份有限公司分業務情況表 411 圖表 124 2012年保利房地產（集團）股份有限公司業務結構情況 412 圖表 125 2012年保利房地產（集團）股份有限公司分地區情況表 412 圖表 126 2012年萬科企業股份有限公司分業務情況表 415 圖表 127 2012年萬科企業股份有限公司業務結構情況 416 圖表 128 2012年萬科企業股份有限公司分地區情況表 416 圖表 129 2011-2012年首創置業股份有限公司營業收入分行業統計 421 圖表 130 2011-2012年花樣年控股集團有限公司收入分業務統計 424 圖表 131 2012年花樣年控股集團有限公司業務結構情況 425 圖表 132 2011-2012年綠城房地產集團有限公司分行業情況表 428 圖表 133 2012年綠城房地產集團有限公司業務結構情況 428 圖表 134 洛陽市承大旅游資源開發有限公司組織架構圖 433 圖表 135 私募基金的優勢和劣勢 439 圖表 136 IPO的優勢和劣勢 440 圖表 137 主題地產開發企業IPO上市網上路演的主要事項 493 圖表 138 主題地產開發企業IPO上市基本審核流程圖 495

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