13
一、城市綜合體的定義 13
（一）城市綜合體定義 13
（二）城市綜合體特征 14
（三）城市綜合體分類 16
（四）城市綜合體業態 19
（五）城市綜合體價值 19
二、城市綜合體發展階段分析 20
（一）雛形階段分析 21
（二）早期開發階段 22
（三）大規模孕育階段 22
（四）快速擴張階段 23

 24
一、城市綜合體經濟環境分析 24
（一）中國GDP增長情況分析 24
（二）工業經濟發展形勢分析 25
（三）社會固定資產投資分析 27
（四）全社會消費品零售總額 28
（五）城鄉居民收入增長分析 29
（六）居民消費價格變化分析 30
二、城市綜合體的政策環境分析 31
（一）房地產調控政策及其影響 31
（二）信貸政策及其影響分析 33
（三）土地政策及其影響分析 36
（四）規劃政策及其影響分析 36

 37
一、中國城鎮化進程狀況分析 37
（一）中國城鎮發展的歷史進程 37
（二）中國城鎮化發展現狀分析 38
（三）城市在國民經濟中的作用 40
二、中國城市發展規模情況分析 42
（一）中國城市數量規模分析 42
（二）城市土地面積統計情況 44
（三）城市人口統計情況分析 44
三、中國城市建設投資狀況分析 45

 46
一、城市綜合體發展狀況分析 46
二、城市綜合體存量市場分析 46
（一）城市綜合體存量分布狀況 46
（二）城市綜合體存量區域屬性 47
三、城市綜合體增量市場分析 48
四、城市綜合體發展的必然性 50
五、城市綜合體發展存在問題 51
六、城市綜合體發展機遇及挑戰 52

 53
一、城市綜合體開發要素分析 53
（一）城市綜合體開發背景 53
（二）城市綜合體開發優勢 54
（三）城市綜合體開發標準 55
二、城市綜合體發展途徑分析 57
三、城市綜合體開發模式分析 58
（一）商務驅動模式分析 58
（二）商業驅動模式分析 58
（三）住宅驅動模式分析 59
（四）文化驅動模式分析 59
（五）休閑旅游驅動模式 60
（六）娛樂驅動模式分析 60
（七）會展驅動模式分析 60
（八）復合驅動模式分析 61
四、城市綜合體開發商投資模式 62

 64
一、萬達城市綜合體模式 64
（一）萬達綜合體建設模式 64
1、融資模式分析 64
2、運營模式分析 65
3、盈利模式分析 65
4、資本合作模式 65
（二）萬達集團品牌策略 66
二、華潤城市綜合體模式 67
（一）華潤綜合體建設模式 67
（二）華潤置地發展策略 68
三、世茂城市綜合體模式 68
四、寶龍城市綜合體模式 69
五、南京中商城市綜合體模式 70
（一）商業模式發展狀況 70
（二）項目模式運作分析 72
（三）企業模式轉型優勢 74
六、SOHO中國城市綜合體模式 77
（一）商業模式基本特征 77
（二）商業模式開發流程 77
（三）企業盈利模式分析 77
（四）企業已建項目統計 78
（五）企業資本擴張策略 78

 79
一、日本六本木 79
（一）項目情況簡介 79
（二）項目運營分析 79
二、法國拉德芳斯 79
（一）項目情況簡介 79
（二）項目運營分析 80
三、紐約時代廣場 80
（一）項目情況簡介 80
（二）項目運營分析 81
四、德國波茨坦廣場 81
（一）項目情況簡介 81
（二）項目運營分析 82
五、英國金絲雀碼頭 82
（一）項目情況簡介 82
（二）項目運營分析 83
六、日本博多運河城 84
（一）項目情況簡介 84
（二）項目運營分析 84
七、紐約洛克菲勒中心 85
（一）項目情況簡介 85
（二）項目運營分析 85

 86
一、深圳華潤中心 86
（一）項目情況簡介 86
（二）項目運營分析 86
二、北京國貿中心 87
（一）項目情況簡介 87
（二）項目運營分析 88
三、香港太古廣場 88
（一）項目情況簡介 88
（二）項目運營分析 90
四、上海新天地 90
（一）項目情況簡介 90
（二）項目運營分析 91
五、廣州天河城 92
（一）項目情況簡介 92
（二）項目運營分析 93
六、廣州白云萬達廣場 93
（一）項目情況簡介 93
（二）項目運營分析 94
七、北京西單中糧大悅城 94
（一）項目情況簡介 94
（二）項目運營分析 95
八、煙臺新天地都市廣場 95
（一）項目情況簡介 95
（二）項目運營分析 96
九、徐州中央國際廣場 97
（一）項目情況簡介 97
（二）項目運營分析 98

 99
一、北京城市綜合體投資機會分析 99
（一）城市建設與發展規劃分析 99
（二）城市消費能力及潛力分析 100
（三）城市綜合體體量規模分析 101
（四）城市綜合體投資機會分析 103
（五）城市綜合體建設動態分析 103
二、上海城市綜合體投資機會分析 104
（一）城市建設與發展規劃分析 104
（二）城市消費能力及潛力分析 106
（三）城市綜合體體量規模分析 106
（四）城市綜合體投資機會分析 108
（五）城市綜合體建設動態分析 109
三、廣州城市綜合體投資機會分析 110
（一）城市建設與發展規劃分析 110
（二）城市消費能力及潛力分析 112
（三）城市綜合體體量規模分析 112
（四）城市綜合體投資機會分析 114
（五）城市綜合體建設動態分析 114
四、深圳城市綜合體投資機會分析 116
（一）城市建設與發展規劃分析 116
（二）城市消費能力及潛力分析 119
（三）城市綜合體體量規模分析 119
（四）城市綜合體投資機會分析 121
（五）城市綜合體建設動態分析 122

 123
一、成都城市綜合體投資機會分析 123
（一）城市建設與發展規劃分析 123
（二）城市消費能力及潛力分析 124
（三）城市綜合體體量規模分析 124
（四）城市綜合體投資機會分析 127
（五）城市綜合體建設動態分析 127
二、沈陽城市綜合體投資機會分析 129
（一）城市建設與發展規劃分析 129
（二）城市消費能力及潛力分析 129
（三）城市綜合體體量規模分析 130
（四）城市綜合體投資機會分析 132
（五）城市綜合體建設動態分析 134
三、天津城市綜合體投資機會分析 135
（一）城市建設與發展規劃分析 135
（二）城市消費能力及潛力分析 138
（三）城市綜合體體量規模分析 138
（四）城市綜合體投資機會分析 140
（五）城市綜合體建設動態分析 141
四、其他優勢二線城市綜合體分析 142
（一）武漢市城市綜合體市場分析 142
（二）南京市城市綜合體市場分析 144
（三）蘇州市城市綜合體市場分析 145
（四）西安市城市綜合體市場分析 147
（五）重慶市城市綜合體市場分析 148
（六）貴陽市城市綜合體市場分析 150

 152
一、常州城市綜合體投資機會分析 152
（一）城市建設與發展規劃分析 152
（二）城市消費能力及潛力分析 152
（三）城市綜合體體量規模分析 153
（四）城市綜合體投資機會分析 155
（五）城市綜合體建設動態分析 156
二、樂山城市綜合體投資機會分析 157
（一）城市建設與發展規劃分析 157
（二）城市消費能力及潛力分析 159
（三）城市綜合體投資機會分析 159
（四）城市綜合體發展前景分析 160
（五）城市綜合體建設動態分析 161

 162
一、企業基本情況 162
二、企業主營業務結構 162
三、企業經營情況分析 162
四、企業經濟指標分析 163
五、企業城市綜合體項目 164

 165
一、企業基本情況 165
二、企業主營業務情況 165
三、企業經營情況分析 166
四、企業城市綜合體項目 166
五、企業萬達廣場擴張計劃 167

 171
一、企業基本情況 171
二、企業主營業務情況 171
三、企業經營情況分析 172
四、企業經濟指標分析 177
五、企業城市綜合體項目 178

 179
一、企業基本情況 179
二、企業主營業務情況 180
三、企業經營情況分析 182
四、企業經濟指標分析 183
五、企業城市綜合體項目 184

 185
一、企業基本情況 185
二、企業主營業務情況 186
三、企業經營情況分析 186
四、企業經濟指標分析 186
五、企業城市綜合體項目 187

 190
一、企業基本情況 190
二、企業主營業務情況 191
三、企業經營情況分析 191
四、企業經濟指標分析 192
五、企業城市綜合體項目 192

 193
一、企業基本情況 193
二、企業主營業務結構 193
三、企業經營情況分析 194
四、企業經濟指標分析 195
五、企業城市綜合體項目 196

 197
一、企業基本情況 197
二、企業主營業務結構 198
三、企業經營情況分析 198
四、企業經濟指標分析 199
五、企業城市綜合體項目 200

 201
一、企業基本情況 201
二、企業主營業務情況 202
三、企業經營情況分析 202
四、企業經濟指標分析 203
五、企業城市綜合體項目 204

 205
一、企業基本情況 205
二、企業主營業務結構 205
三、企業經營情況分析 206
四、企業經濟指標分析 206
五、企業城市綜合體項目 207

 209
一、企業基本情況 209
二、企業主營業務結構 210
三、企業經營情況分析 210
四、企業經濟指標分析 211
五、企業城市綜合體項目 212

 213
一、企業基本情況 213
二、企業主營業務結構 213
三、企業經營情況分析 214
四、企業經濟指標分析 215
五、城市綜合體優勢新秀 215

 219
一、城市綜合體行業的生命周期 219
二、城市綜合體行業的發展前景 219
三、城市綜合體開發商投資規劃 221

 223
一、一二線城市綜合體發展趨勢 223
二、三四線城市綜合體發展趨勢 224
三、開發商城市綜合體戰略布局趨勢 224
四、海外資本城市綜合體布局趨勢 225
五、城市綜合體融資方式發展趨勢 226

 226
一、區域經濟發展要求 226
二、消費升級趨勢明顯 228
三、產業結構變化因素 229

 231
一、城市綜合體項目經濟效益 231
二、城市綜合體項目投資特性 232
三、城市綜合體項目營銷推廣 234

 236
一、城市綜合體盈利模式分析 236
二、城市綜合體投資成本構成 237
三、城市綜合體的投資回報率 237

 238
一、資金短缺風險分析 238
二、供需失衡風險分析 238
三、經營模式風險分析 238
四、項目運營風險分析 242

 242
一、政府推進城市綜合體投資開發建議 242
二、城市綜合體開發商投資建議 243
三、城市綜合體商鋪投資建議 244
四、城市綜合體投資者建議 245

 

圖表 1  城市綜合體功能框架圖 13
圖表 2  城市綜合體六大特征 16
圖表 3  城市綜合體按功能構成分類的主要形式及典型代表分類 16
圖表 4  城市綜合體按項目所處城市級別分類 17
圖表 5  城市綜合體按項目所處地段分類 17
圖表 6  城市綜合體按項目核心物業分類 17
圖表 7  城市綜合體按項目開發驅動模式分類 18
圖表 8  城市綜合體業態關系 19
圖表 9  中國城市綜合體發展階段 21
圖表 10  2012年國內生產總值構成及增長速度統計 25
圖表 11  2008-2012年中國國內生產總值及增長變化趨勢圖 25
圖表 12  2012年規模以上企業工業增加值增長速度趨勢圖 26
圖表 13  2012年規模以上工業企業營業收入與利潤總額同比增速 27
圖表 14  2008-2012年中國全社會固定資產投資增長趨勢圖 28
圖表 15  2008-2012年中國社會消費品零售總額及增長速度趨勢圖 29
圖表 16  2008-2012年城鎮居民人均可支配收入及增長趨勢圖 29
圖表 17  2008-2012年農村居民人均純收入及增長趨勢圖 30
圖表 18  2012年中國居民消費價格月度變化趨勢圖 30
圖表 19  2006-2012年中國城市化率變化趨勢圖 39
圖表 20  地級及以上城市國民經濟和社會發展主要指標 41
圖表 21  2007-2012年中國行政區劃統計 42
圖表 22  2012年底中國分地區行政區劃統計 43
圖表 23  2006-2012年中國城市土地面積情況 44
圖表 24  2006-2012年中國城市人口統計 44
圖表 25  2006-2012年中國城市固定投資情況統計 45
圖表 26  全國重點城市城市綜合體存量分布 47
圖表 27  全國重點城市城市綜合體存量統計 47
圖表 28  城市綜合體存量區域屬性 48
圖表 29  城市綜合體區域屬性與軌道交通情況 48
圖表 30  1995-2015全國20個城市綜合體面積增長趨勢圖 49
圖表 31  1995-2015年全國20個城市綜合體數量增長趨勢圖 49
圖表 32  2015年中國20個重點城市綜合體項目新增量預測圖 50
圖表 33  萬達城市綜合體的四次戰略轉型 62
圖表 34  中國主流城市綜合體開發商產業鏈及發展模式 63
圖表 35  南京中商公司主要城市綜合體開發進度 71
圖表 36  一般城市綜合體投資規模測算 73
圖表 37  一般城市綜合體營業利潤測算 73
圖表 38  雨潤集團多元化業務為公司城市綜合體轉型提供有力保障 75
圖表 39  南京中商公司門店網絡遍布華東三四線城市 76
圖表 40  法國拉德芳斯全景圖 80
圖表 41  紐約時代廣場全景圖 81
圖表 42  德國波茨坦廣場全景圖 82
圖表 43  英國金絲雀碼頭全景圖 83
圖表 44  日本博多運河城全景圖 84
圖表 45  紐約洛克菲中心全景圖 85
圖表 46  深圳華潤中心全景圖 86
圖表 47  北京國貿中心全景圖 88
圖表 48  香港太古廣場全景圖 89
圖表 49  上海新天地全景圖 91
圖表 50  廣州天河城全景圖 92
圖表 51  廣州白云萬達廣場全景圖 94
圖表 52  北京西單中糧大悅城全景圖 95
圖表 53  煙臺新天地都市廣場全景圖 96
圖表 54  徐州中央國際廣場全景圖 97
圖表 55  2007-2012年城鎮居民人均可支配收入變化趨勢圖 100
圖表 56  2007-2012年農村居民人均純收入變化趨勢圖 101
圖表 57  1995-2015年北京城市綜合體體量變化趨勢圖 101
圖表 58  北京各區域城市綜合體體量統計 102
圖表 59  北京城市綜合體項目列表 102
圖表 60  2006-2012年上海市城鎮及農村可支配收入情況統計 106
圖表 61  1990-2015年上海城市綜合體體量變化趨勢圖 107
圖表 62  上海各區域城市綜合體體量統計 107
圖表 63  上海城市綜合體項目列表 108
圖表 64  2010-2012年廣州市居民可支配收入情況統計 112
圖表 65  1996-2014年廣州城市綜合體體量變化趨勢圖 113
圖表 66  廣州各區域城市綜合體體量統計 113
圖表 67  廣州城市綜合體項目列表 114
圖表 68  2007-2012年深圳市居民人均可支配收入及增長趨勢圖 119
圖表 69  1997-2015年深圳城市綜合體體量變化趨勢圖 120
圖表 70  深圳各區域城市綜合體體量統計 120
圖表 71  深圳城市綜合體項目列表 120
圖表 72  2010-2012年成都市居民人均收入情況 124
圖表 73  2005-2015年成都城市綜合體體量變化趨勢圖 125
圖表 74  成都各區域城市綜合體體量統計 126
圖表 75  成都城市綜合體主要項目列表 126
圖表 76  2010-2012年沈陽市居民人均收入情況 130
圖表 77  2008-2015年沈陽城市綜合體體量變化趨勢圖 130
圖表 78  沈陽各區域城市綜合體體量統計 131
圖表 79  沈陽城市綜合體項目列表 131
圖表 80  2006-2012年天津市居民收入情況 138
圖表 81  2005-2015年天津城市綜合體體量變化趨勢圖 139
圖表 82  天津各區域城市綜合體體量統計 139
圖表 83  天津城市綜合體項目列表 140
圖表 84  2008-2017年武漢城市綜合體體量變化趨勢圖 143
圖表 85  武漢各區域城市綜合體體量統計 143
圖表 86  武漢城市綜合體項目列表 143
圖表 87  1994-2013年南京城市綜合體體量變化趨勢圖 144
圖表 88  南京各區域城市綜合體體量統計 145
圖表 89  南京城市綜合體項目列表 145
圖表 90  2007-2015年蘇州城市綜合體體量變化趨勢圖 146
圖表 91  蘇州各區域城市綜合體體量統計 146
圖表 92  蘇州城市綜合體項目列表 147
圖表 93  2006-2015年西安城市綜合體體量變化趨勢圖 147
圖表 94  西安各區域城市綜合體體量統計 148
圖表 95  西安城市綜合體項目列表 148
圖表 96  2006-2015年重慶城市綜合體體量變化趨勢圖 149
圖表 97  重慶各區域城市綜合體體量統計 149
圖表 98  重慶城市綜合體項目列表 150
圖表 99  2008-2015年貴陽城市綜合體體量變化趨勢圖 151
圖表 100  貴陽各區域城市綜合體體量統計 151
圖表 101  貴陽城市綜合體項目列表 151
圖表 102  2010-2012年常州市居民收入情況 153
圖表 103  2012年城鎮居民家庭年人均可支配收入分組表 153
圖表 104  2012年常州市各區城市綜合體情況 153
圖表 105  2012年常州市各區域城市綜合體項目情況 154
圖表 106  2010-2012年樂山市居民收入情況 159
圖表 107  2012年萬科企業股份有限公司業務結構分析圖 162
圖表 108  2012年萬科企業股份有限公司分產品情況表 163
圖表 109  2012年萬科企業股份有限公司分地區情況表 163
圖表 110  2010-2013年萬科企業股份有限公司收入與利潤統計 164
圖表 111  2010-2013年萬科企業股份有限公司資產與負債統計 164
圖表 112  2012年大連萬達集團股份有限公司主要財務指標 166
圖表 113  萬達城市綜合體（南京建鄴萬達廣場）效果圖 167
圖表 114  2012年萬達廣場已建與在建項目區域分布情況 168
圖表 115  2012年華潤置地有限公司主要項目銷售情況 173
圖表 116  2012年華潤置地有限公司住宅開發項目營業情況 176
圖表 117  2009-2012年華潤置地有限公司收入與利潤統計 177
圖表 118  2009-2012年華潤置地有限公司資產與負債統計 178
圖表 119  寶龍地產項目分布圖 182
圖表 120  2012年寶龍地產建筑面積情況分析圖 183
圖表 121  2009-2012年寶龍地產控股有限公司收入與利潤統計 183
圖表 122  2009-2012年寶龍地產控股有限公司資產與負債統計 184
圖表 123  寶龍地產上海曹路寶龍城市廣場 185
圖表 124  2009-2012年SOHO中國有限公司收入與利潤統計 186
圖表 125  2009-2012年SOHO中國有限公司資產與負債統計 187
圖表 126  2011-2012年恒隆地產有限公司業務收入情況 192
圖表 127  2009-2012年恒隆地產有限公司收入與利潤統計 192
圖表 128  2009-2012年恒隆地產有限公司資產與負債統計 192
圖表 129  2012年保利房地產（集團）股份有限公司業務結構情況 194
圖表 130  2012年保利房地產（集團）股份有限公司分行業情況表 195
圖表 131  2012年保利房地產（集團）股份有限公司分地區情況表 195
圖表 132  2010-2013年保利房地產（集團）股份有限公司收入與利潤統計 196
圖表 133  2010-2013年保利房地產（集團）股份有限公司資產與負債統計 196
圖表 134  2012年招商局地產控股股份有限公司業務結構情況 198
圖表 135  2012年招商局地產控股股份有限公司分產品情況表 199
圖表 136  2012年招商局地產控股股份有限公司分地區情況表 199
圖表 137  2010-2013年招商局地產控股股份有限公司收入與利潤統計 200
圖表 138  2010-2013年招商局地產控股股份有限公司資產與負債統計 200
圖表 139  金地（集團）有限公司業務情況表 202
圖表 140  2012年金地（集團）有限公司分產品情況表 203
圖表 141  2012年金地（集團）有限公司分地區情況表 203
圖表 142  2010-2013年金地（集團）有限公司收入與利潤統計 203
圖表 143  2010-2013年金地（集團）有限公司資產與負債統計 204
圖表 144  2012年新華聯不動產股份有限公司業務結構情況 205
圖表 145  2012年新華聯不動產股份有限公司分產品情況表 206
圖表 146  2012年新華聯不動產股份有限公司分地區情況表 206
圖表 147  2011-2013年新華聯不動產股份有限公司收入與利潤統計 207
圖表 148  2011-2013年新華聯不動產股份有限公司資產與負債統計 207
圖表 149  新華聯公司項目儲備情況 208
圖表 150  新華聯在建綜合體項目及所在城市概況 209
圖表 151  2012年上海世茂股份有限公司業務結構情況 210
圖表 152  2012年上海世茂股份有限公司分行業情況表 211
圖表 153  2012年上海世茂股份有限公司分地區情況表 211
圖表 154  2010-2013年上海世茂股份有限公司收入與利潤統計 211
圖表 155  2010-2013年上海世茂股份有限公司資產與負債統計 212
圖表 156  2012年文峰大世界連鎖發展股份有限公司業務結構情況 214
圖表 157  2012年文峰大世界連鎖發展股份有限公司分產品情況表 214
圖表 158  2012年文峰大世界連鎖發展股份有限公司分地區情況表 215
圖表 159  2010-2013年文峰大世界連鎖發展股份有限公司收入與利潤統計 215
圖表 160  2010-2013年文峰大世界連鎖發展股份有限公司資產與負債統計 215
圖表 161  中國主流城市綜合體開發商規模及規劃 222
圖表 162  中國十大區域經濟簡介 227
圖表 163  2006-2012年中國第三產業占比和城鎮化速度比較 229
圖表 164  城市綜合體地產開發經濟效益產生模型 232