2013-2017年中國住宅開發行業研究報告

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內容介紹

本報告主要依據國家統計局、國家發改委、國家商務部、中國服裝協會、中國紡織工業協會、國內外相關刊物的基礎信息以及住宅開發行業研究單位等公布和提供的大量資料，結合深入的市場調查資料，立足于中國住宅開發市場整體發展環境，對中國住宅開發市場的發展情況、經濟運行數據、主要細分市場、競爭格局等進行了分析及預測，并對未來住宅開發市場發展的整體環境及發展趨勢進行探討和研判，最后在前面大量分析、預測的基礎上，研究了住宅開發市場今后的發展與投資策略，為住宅開發、中介等企業在激烈的市場競爭中洞察先機，根據市場需求及時調整經營策略，為戰略投資者選擇恰當的投資時機和公司領導層做戰略規劃提供了準確的市場情報信息及科學的決策依據，同時對銀行信貸部門也具有極大的參考價值。

報告目錄

第一章 行業概述 1
第一節 行業定義及范圍界定 1
一、行業界定及分類 1
二、產業鏈 1
第二節 發展歷史回顧 3
一、第一個周期（1984年-1991年） 3
二、第二個周期（1992年-1998年） 4
三、第三個周期（1999年至今） 5

第二章 環境分析 7
第一節 政策法律分析 7
一、防范金融風險，促進住宅開發市場健康發展 7
二、調整住宅供應結構，穩定房價 12
三、調節利率、稅率，抑制投機 13
四、保障性住房加速推進，注重政策落實 13
五、宏觀調控與我國住宅房地產市場價格波動 14
六、住房和城鄉建設部：住宅節能信息寫入買房合同 20
七、中國正在研究制訂《住宅法》 20
八、2013年房地產政策導向 24
第二節 經濟分析 29
一、經濟增長及未來預測 29
二、城鎮居民家庭人均可支配收入與恩格爾系數 44
三、城鎮人員就業狀況 45
四、存貸款利率變化 48
五、財政收支狀況 50
六、人民幣匯率變化 52
第三節 技術分析 52
一、發展現狀 52
二、發展趨勢 57
第四節 社會分析 62
一、人口規模分析 62
二、年齡結構分析 63
三、學歷結構分析 64

第三章 市場分析 67
第一節 市場規模 67
一、住宅需求分析 67
二、住宅供給分析 78
三、住宅價格分析 102
第二節 產品結構 106
一、我國住宅供給結構現狀 107
二、我國住宅供給結構矛盾及原因 107
三、住宅供給結構與收入承受力 108
四、住宅供給結構與財政承受力 109
五、保障住房財政綜合籌資能力 110
六、構建和諧住房體系的總體思路 110
第三節 市場結構 111
一、長三角經濟圈 117
二、珠三角經濟圈 121
三、環渤海經濟圈 124
四、中原經濟圈 128
五、沿江經濟圈 129
六、東北經濟圈 130
七、西南經濟圈 132
八、西北經濟圈 133
九、八大區域指數對比分析 135
第四節 品牌市場結構 142
一、全國房地產品牌企業呈現三大特點 142
二、華南區房地產企業品牌價值特點 143
三、華南區房地產專業領先品牌 144
四、華南區房地產公司品牌價值TOP1O 145
第五節 市場特征 146
一、我國房地產業的現狀 147
二、我國房市的主要問題 150
三、此輪調整的必然性 153

第四章 市場競爭分析 157
第一節 集中度分析 157
一、行業前十名市場占有率 157
二、集中度狀態描述及趨勢 157
第二節 價值鏈分析 158
第三節 行業生命周期分析 166

第五章 主要廠商分析 170
第一節 2012中國房地產百強企業研究 170
一、百強企業整體發展特點分析 170
二、擴張型企業分析 173
三、2012中國房地產百強分析 174
四、百強企業總結分析 175
第二節 2012年房地產開發企業生存現狀研究 177
一、2012年房地產上市公司總體情況 178
二、房地產企業融資方式的轉變情況 181
三、小結 184
第三節 萬科企業股份有限公司 184
一、萬科躋身全球最大住宅企業 184
二、2011-2012年公司經營情況分析 186
三、2011-2012年公司財務數據分析 188
四、公司最新發展動態及策略 196
五、萬科與深深房和深寶安的發展歷程對比分析 201
第四節 保利房地產（集團）股份有限公司 209
一、公司發展概況 209
二、2011-2012年公司經營情況分析 211
三、2011-2012年公司財務數據分析 215
四、公司最新發展動態及策略 222
第五節 中國海外發展有限公司 227
一、公司發展概況 227
二、2011-2012年公司經營情況分析 228
三、2011-2012年公司財務數據分析 229
第六節 富力地產股份有限公司 233
第七節 世茂房地產控股有限公司 234

第六章 2013-2017年行業發展趨勢分析 236
第一節 2013-2017年行業發展趨勢 236
一、政策發展趨勢 236
二、產品發展趨勢 237
三、競爭結構發展趨勢 239
四、技術發展趨勢 240
第二節 2013-2017年行業規模預測 243
第三節 2013-2017年行業結構預測 245

第七章 2013-2017年行業發展策略與建議 246
第一節 產品策略 246
第二節 土地儲備策略 261
第三節 融資策略 264
第四節 行業投資機會建議 267
一、2011-2012年中國房地產投資變化 267
二、2011-2012年房地產投資、開發及商品住房銷售情況 268
三、住宅投資有起有落 “兩極分化”大勢所趨 270
四、保障性住房 272
五、從房地產的冬天看其開發風險 272
第五節 住宅產業化策略 276
一、住宅產業可持續發展的內涵與原則 277
二、住宅產業可持續發展應處理好三個利益關系 278
三、住宅產業化是實現住宅產業可持續發展的重要途徑 279
四、推行住宅產業化迎來最好時機 280

圖表目錄
圖表：2011-2012年全國性房地產重點政策一覽 18
圖表：2011-2012年主要經濟運行數據 29
圖表：2003年-2012年國內生產總值及其增長速度 38
圖表：2001年-2012年各產業國內生產總值增長情況 38
圖表：2001年-2012年各產業國內生產總值增長率變動情況 39
圖表：1995-2012年GDP歷史數據(較上年同期變動百分比) 39
圖表：1987-2012年歷年國內生產總值增長情況 39
圖表：1987-2012年歷年國內生產總值增速情況 40
圖表：1987-2012年歷年國內生產總值統計表 40
圖表：2006年-2011年國內生產總值及其增長速度 41
圖表：2006年-2011年國內生產總值及其增長速度 42
圖表：2011年國內三大產業生產總值占比及其增長速度 42
圖表：1999年-2012年工業增加值月度同比增長率 42
圖表：1999年-2012年社會消費品零售總額月度同比增長率 43
圖表：1999年-2012年固定資產投資完成額月度累計同比增長率 43
圖表：城鄉居民家庭人均收入及恩格爾系數 44
圖表：2000-2011年中國城鎮就業人口數量與增長率情況 45
圖表：2011年城鎮單位就業人員勞動報酬情況 46
圖表：2011年分地區城鎮單位就業人員勞動報酬 47
圖表：1990-2012年存貸款利率變化 48
圖表：1997-2012年個人住房公積金貸款利率 49
圖表：1990-2012年存款利率 49
圖表：2006年-2011年財政收支 50
圖表：1990-2011年國家財政收支總額及增長速度 51
圖表：2011年-2012年人民幣匯率變化 52
圖表：1990-2011年中國人口數量與增長率情況 62
圖表：2011年人口數及其構成 62
圖表：2003-2011年城鎮居民人均可支配收入及其增長速度 63
圖表：2011年年齡和性別分人口數 63
圖表：2011年各地區按性別和受教育程度分的人口 (1) 64
圖表：2011年各地區按性別和受教育程度分的人口 (2) 65
圖表：2007年-2012年全國商品房銷售面積及同比增長情況 68
圖表：2006年-2012年全國商品房銷售面積及同比增長情況 68
圖表：2006年-2012年全國商品房銷售額及同比增長情況 68
圖表：1999年-2012年末全國商品房空置情況 70
圖表：2011-2012年各地區商品住宅銷售面積增長情況 70
圖表：2011-2012年各地區商品房銷售面積增長情況 71
圖表：2011-2012年各地區商品房銷售額增長情況 72
圖表：2011-2012年按用途分35個大中城市商品房平均銷售價格 73
圖表：2011-2012年按用途分35個大中城市商品房銷售面積 74
圖表：2011年1-12月商品房銷售面積 75
圖表：2011年1-12月各地區商品房銷售情況 75
圖表：2011年1-12月商品房銷售額 77
圖表：2012年各地區商品房銷售情況 77
圖表：2012年商品房銷售額 78
圖表：2001-2011年固定資產投資及房地產開發投資增速變動情況 79
圖表：2011-2012年不同用途房地產投資完成額所占比重 80
圖表：2011-2012年東、中、西部地區房地產開發投資增長率變化情況 81
圖表：2011-2012年全國房地產企業土地購置與開發面積同比增長情況 82
圖表：2011-2012年全國商品房、商品住宅施工面積及同比增長情況 82
圖表：2011-2012年全國商品房、商品住宅竣工面積及同比增長情況 83
圖表：2011年各地區按資質等級分的房地產開發企業（單位）住宅竣工套數 83
圖表：2011年各地區按用途分的房地產開發企業（單位）建造的住宅面積和造價 84
圖表：2011年各地區按資質等級分的房地產開發企業（單位）商品住宅銷售套數 85
圖表：2011年各地區按資質等級分的房地產開發企業（單位）住宅新開工面積 86
圖表：2011年各地區按資質等級分的房地產開發企業（單位）住宅出租面積 87
圖表：2011年各地區按資質等級分的房地產開發企業（單位）住宅銷售面積 88
圖表：2011年各地區按用途分的房地產開發企業（單位）商品住宅現房銷售套數 88
圖表：2011年35個大中城市按資質等級分的房地產開發企業（單位）住宅竣工套數 89
圖表：2011年各地區按資質等級分的房地產開發企業(單位)住宅完成投資 90
圖表：2011年各地區房地產開發企業（單位）建造的住宅面積和造價 91
圖表：2011年分地區住宅建設完成情況 96
圖表：2011年住宅投資完成額 97
圖表：2011年商品房施工面積 97
圖表：2011年商品房竣工面積 98
圖表：2012年住宅投資完成額 98
圖表：2012年商品房施工面積 98
圖表：2012年商品房竣工面積 98
圖表：2002年1-12月住宅投資完成額 98
圖表：2003年1-12月住宅投資完成額 98
圖表：2004年1-12月住宅投資完成額 99
圖表：2005年1-12月住宅投資完成額 100
圖表：2006年1-12月住宅投資完成額 100
圖表：2007年1-12月住宅投資完成額 101
圖表：2008年1-12月住宅投資完成額 101
圖表：2009年1-12月住宅投資完成額 101
圖表：2011年1-12月住宅投資完成額 101
圖表：2012年住宅投資完成額 101
圖表：2006年-2011年全國70個大中城市房屋銷售價格指數變動情況 102
圖表：2011年1-4季度住宅租賃價格指數 102
圖表：2011年1-4季度普通住宅租賃價格指數 103
圖表：2011年1-4季度高檔住宅租賃價格指數 103
圖表：2011年1-4季度物業管理價格指數(住宅) 103
圖表：2011年1-4季度全國土地交易價格指數（高檔住宅用地） 103
圖表：2011年1-4季度全國土地交易價格指數（普通住宅用地） 103
圖表：2011年全國商品房住宅價格指數 103
圖表：2011年全國普通住宅價格指數 103
圖表：2011年全國高檔住宅價格指數 104
圖表：2011年全國商品房非住宅價格指數 104
圖表：2011年全國二手房住宅價格指數 104
圖表：2011年全國二手房非住宅價格指數 104
圖表：2011年全國商品住宅價格指數 104
圖表：2011年二手房普通住宅銷售價格指數 104
圖表：2011-2012年二手房高檔住宅銷售價格指數 104
圖表：2011-2012年住宅租賃價格指數 104
圖表：2011-2012年物業管理價格指數(非住宅) 105
圖表：2011-2012年物業管理價格指數(高檔住宅) 105
圖表：2011-2012年物業管理價格指數(普通住宅) 105
圖表：2011-2012年物業管理價格指數(商品住宅) 105
圖表：2011-2012年物業管理價格指數(住宅) 105
圖表：2011-2012年非住宅租賃價格指數 105
圖表：2011-2012年高檔公寓住宅租賃價格指數 105
圖表：2011-2012年別墅住宅租賃價格指數 105
圖表：2011-2012年高檔住宅租賃價格指數 106
圖表：2011-2012年普通住宅租賃價格指數 106
圖表：2011-2012年商品住宅租賃價格指數 106
圖表：2011-2012年全國土地交易價格指數（高檔住宅用地） 106
圖表：2011-2012年全國土地交易價格指數（普通住宅用地） 106
圖表：2011-2012年全國土地交易價格指數（商品住宅用地） 106
圖表：全國城鎮各收入階層住房門檻 109
圖表：和諧住房供給體系的基本框架 110
圖表：2006-2011年全國分區域住宅銷售均價變化率 111
圖表：2011-2012年同比2007年全國及主要城市住宅銷售面積（萬平方米） 112
圖表：2011-2012年各經濟圈商品房銷售情況表 112
圖表：2011-2012年各經濟圈商品房銷售額情況表（按工程用途分） 113
圖表：2011-2012年各經濟圈商品房銷售面積情況表（按工程用途分） 115
圖表：2011年2011年國房景氣指數 116
圖表：2011年長三角地區房屋銷售價格指數變化情況 117
圖表：2012年長三角地區部分城市商品房成交情況 118
圖表：2012年珠三角地區房屋銷售價格指數變化情況 121
圖表：2012年珠三角地區部分城市商品房成交情況 122
圖表：2012年環渤海地區房屋銷售價格指數變化情況 124
圖表：2012年環渤海地區部分城市商品房成交情況 125
圖表：2012年中原地區房屋銷售價格指數變化情況 128
圖表：2012年沿江經濟圈房屋銷售價格指數變化情況 129
圖表：2012年東北經濟圈房屋銷售價格指數變化情況 131
圖表：2012年西南地區房屋銷售價格指數變化情況 132
圖表：2012年西北地區房屋銷售價格指數變化情況 133
圖表：房屋銷售價格同比增幅前五名的城市 135
圖表：房屋銷售價格同比增幅后五名的城市 135
圖表：新建住房價格同比增幅前五名的城市 136
圖表：新建住房價格同比增幅后五名的城市 136
圖表：2011-2012年各經濟圈商品房銷售情況表 137
圖表：2011-2012年各經濟圈商品房銷售額情況表（按工程用途分） 138
圖表：2011-2012年各經濟圈商品房銷售面積情況表（按工程用途分） 140
圖表：2011年中國房地產行業領導公司品牌 143
圖表：2011年中國房地產公司品牌價值TOP10華南國有房地產企業品牌 143
圖表：2011年中國房地產公司品牌價值TOP10華南混合所有制房地產企業品牌 144
圖表：2011年中國房地產專業領先品牌TOP10華南企業品牌 145
圖表：2011年中國華南房地產公司品牌價值TOP10 146
圖表：企業的基本價值鏈 161
圖表：房地產企業的價值鏈 162
圖表：房地產百強企業2003—2011年銷售額變化圖 170
圖表：百強企業2003—2011年房地產業務收入變化圖 171
圖表：百強企業2003—2011年凈利潤變化圖 171
圖表：百強企業2005—2011年償債能力變化圖 172
圖表：百強企業2003—2011年土地儲備規劃建筑總面積變化圖 172
圖表：百強企業2003—2011年資產狀況變化圖 172
圖表：2011-2012年萬科企業股份有限公司主營構成表 188
圖表：2011-2012年萬科企業股份有限公司流動資產表 190
圖表：2011-2012年萬科企業股份有限公司長期投資表 190
圖表：2011-2012年萬科企業股份有限公司固定資產表 191
圖表：2011-2012年萬科企業股份有限公司無形及其他資產表 191
圖表：2011-2012年萬科企業股份有限公司流動負債表 191
圖表：2011-2012年萬科企業股份有限公司長期負債表 191
圖表：2011-2012年萬科企業股份有限公司股東權益表 192
圖表：2011-2012年萬科企業股份有限公司主營業務收入表 192
圖表：2011-2012年萬科企業股份有限公司主營業務利潤表 192
圖表：2011-2012年萬科企業股份有限公司營業利潤表 193
圖表：2011-2012年萬科企業股份有限公司利潤總額表 193
圖表：2011-2012年萬科企業股份有限公司凈利潤表 193
圖表：2011-2012年萬科企業股份有限公司每股指標表 193
圖表：2011-2012年萬科企業股份有限公司獲利能力表 194
圖表：2011-2012年萬科企業股份有限公司經營能力表 194
圖表：2011-2012年萬科企業股份有限公司償債能力表 194
圖表：2011-2012年萬科企業股份有限公司資本結構表 195
圖表：2011-2012年萬科企業股份有限公司發展能力表 195
圖表：2011-2012年萬科企業股份有限公司現金流量分析表 195
圖表：1993-2011年是萬科、深寶安和深深房總資產(公司規模)變化 202
圖表：1993-2011年是萬科、深寶安和深深房凈利潤(盈利能力)變化 203
圖表：1993-2011年是萬科、深寶安和深深房凈資產收益率(最綜合財務指標)變化 203
圖表：2011-2012年保利房地產(集團)股份有限公司主營構成表 215
圖表：2011-2012年保利房地產(集團)股份有限公司流動資產表 216
圖表：2011-2012年保利房地產(集團)股份有限公司長期投資表 216
圖表：2011-2012年保利房地產(集團)股份有限公司固定資產表 217
圖表：2011-2012年保利房地產(集團)股份有限公司無形及其他資產表 217
圖表：2011-2012年保利房地產(集團)股份有限公司流動負債表 217
圖表：2011-2012年保利房地產(集團)股份有限公司長期負債表 217
圖表：2011-2012年保利房地產(集團)股份有限公司股東權益表 218
圖表：2011-2012年保利房地產(集團)股份有限公司主營業務收入表 218
圖表：2011-2012年保利房地產(集團)股份有限公司主營業務利潤表 218
圖表：2011-2012年保利房地產(集團)股份有限公司營業利潤表 219
圖表：2011-2012年保利房地產(集團)股份有限公司利潤總額表 219
圖表：2011-2012年保利房地產(集團)股份有限公司凈利潤表 219
圖表：2011-2012年保利房地產(集團)股份有限公司每股指標表 219
圖表：2011-2012年保利房地產(集團)股份有限公司獲利能力表 220
圖表：2011-2012年保利房地產(集團)股份有限公司經營能力表 220
圖表：2011-2012年保利房地產(集團)股份有限公司償債能力表 221
圖表：2011-2012年保利房地產(集團)股份有限公司資本結構表 221
圖表：2011-2012年保利房地產(集團)股份有限公司發展能力表 221
圖表：2011-2012年保利房地產(集團)股份有限公司現金流量分析表 221
圖表：2003-2007年中國海外發展有限公司營業額增長變化情況 229
圖表：2007年與2011年中國海外發展有限公司綜合收益表 230
圖表：2007年與2011年中國海外發展有限公司綜合資產負債表 230
圖表：2007年與2011年中國海外發展有限公司業務分部資料 232
圖表：2011-2012年年全國房地產開發投資資金來源 267
圖表：2011-2012年全國房地產開發投資完成額 269
圖表：2011-2012年東部地區房地產開發投資完成額 270
圖表：2011-2012年中部地區房地產開發投資完成額 270
圖表：2011-2012年西部地區房地產開發投資完成額 270