2012-2016年中國商業地產市場發展前景及投資戰略規劃分析報告

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【報告描述】：

內容簡介

　商業地產(BusinessRealEstate)，是房地產類別中按照用途劃分用于商業用途的房地產品，也就是說這類房地產品的開發目的不是用于居住或其他，而是供商業活動使用。商業房地產范圍很廣，包括商場(購物中心等)、專業市場、娛樂場所、休閑性場所和各類消費場所的商業物業的開發與經營。商業地產之所以成為投資熱點，除了樓市新政影響以及商業地產本身的升值潛力之外，更在于商圈的帶動。商圈擁有巨大的人氣集聚效應，由商圈來帶動商業地產銷售，已經成為商業地產的一大運作模式，想要讓商業地產真正迎來"春天"，還有賴于各個商圈多樣化的形成以及商業地產配套的成熟化。商業地產目前還處于初級階段，尚沒有成熟的模式可以借鑒，唯一能借鑒的也許只是建筑本身。失敗遠多于成功，可謂國內商業地產發展的現實狀況。從長遠看，商業地產會成為下一個亮點，這是地產界的共識，即便如此，對于資金壓力較大的開發商來說，還是不能盲目進入商業地產的開發，尤其要避免大體量的商業項目。商業地產往往是慢熱型的，屬于長線運作。對于沒有進入商業地產的開發商來說，靠商業地產獲取高額利潤是有風險的。投入資金多、周期長也是商業地產面臨的風險之一。

　　2012年前7月全國新增購物中心投資規模達到2200多億元，預計2012年全年可超過3000億元，全國商業地產累計投資預測超過1萬億元。預計2016年這個數字將會增加一倍。目前，上海、廣州等一線城市人均商業面積已經超出了世界發達國家人均1.2平方米的商業面積，上海的人均商業面積超過3平方米，如果按照常住人口計算，也達到人均2.5平方米。當供應量超過市場的消化能力，就會有一大批商業物業滯銷堆積，開發商的資金鏈斷裂，進而引起一連串的連鎖反應。"分割出售"、"售后返租"、"地產大鱷+商業巨頭"三種商業地產模式被采用的較為廣泛。此外，商業經營表現出色的銅鑼灣模式、新天地模式和萬科模式也較為流行。庫存增加造成土地市場更加低迷，2011年上半年對15家重點房企的檢測，土地主動拿地明顯下降，顯示企業對后市的不確定性以及資金壓力最大。更多的開發商采取二、三線城市布局的趨勢，武漢成為拿地規模最大的城市之一。自住宅限購之后，商業地產得寵。僅2011年全國商業地產開發投資總額接近萬億元，出現爆發式增長。然而，繼萬億資金逐利商業地產后，2012年增量資金仍在源源不斷地注入這一領域。

　　本研究咨詢報告由公司領銜撰寫，在大量周密的市場調研基礎上，主要依據了國家統計局、國家商務部、國家發改委、住房與城鄉建設部、中國商業地產聯盟、中國房地產經理人聯盟、中國房地產業協會、國內外多種相關報刊雜志基礎信息以及專業研究單位等提供的大量資料和數據，從我國商業地產業發展的宏觀環境、法律法規入手，重點分析了我國商業地產業市場發展現狀、主要商業地產業務發展情況、主要企業發展概況，并且對商業地產行業細分市場、行業趨勢作了詳細的分析，最后對商業地產行業的發展提出了可行的建議和對策。報告緊緊抓住商業地產行業發展現狀、問題、對策三個主題，介紹了國際上商業地產行業發展情況，對國內商業地產行業競爭、進入壁壘、組織結構進行了探討，為戰略投資者選擇恰當的投資時機和公司領導層做戰略規劃提供了準確的市場情報信息及科學的決策依據，是商業地產企業、戰略投資者、管理機構以及相關研究單位準確了解當前我國商業地產行業發展動態，把握企業定位和發展方向的重要決策依據。

目 錄
CONTENTS

第一部分 行業現狀及市場供需分析
第一章 中國商業地產行業發展環境 1
第一節 商業地產行業及屬性分析 1
一、行業定義 1
二、國民經濟依賴性 2
三、經濟類型屬性 3
四、行業周期屬性 6
第二節 經濟發展環境 8
一、中國經濟發展階段 8
二、2011-2012年中國經濟發展狀況 11
三、經濟結構調整 35
四、國民收入狀況 37
第三節 政策發展環境 38
一、產業振興規劃 38
二、產業發展規劃 39
三、行業標準政策 41
四、市場應用政策 44
五、財政稅收政策 48

第二章 中國商業地產生產現狀分析 56
第一節 商業地產行業總體規模 56
第二節 商業地產產能概況 58
一、2011-2012年產能分析 58
二、2012年產能預測 60
第三節 商業地產市場容量概況 61
一、2012年市場容量分析 61
二、產能配置與產能利用率調查 65
三、2012-2016年市場容量預測 65
第四節 商業地產產業的生命周期分析 66
第五節 商業地產產業供需情況 71
一、辦公地產供需情況 71
二、商業地供需分析 75

第三章 2012年中國市場分析 77
第一節 我國整體市場規模 77
一、總量規模 77
二、增長速度 78
三、各季度市場情況 79
第二節 原材料市場分析 82
一、建筑材料市場分析 82
二、裝潢材料市場品牌分析 86
第三節 市場結構分析 88
一、產品市場結構 88
二、品牌市場結構 89

第二部分 行業市場供需及競爭力分析
第四章 2011-2012年中國商業地產市場供需監測分析 98
第一節 需求分析 98
第二節 供給分析 100
第三節 市場特征分析 102

第五章 2012年中國商業地產市場競爭格局與廠商市場競爭力評價 104
第一節 競爭格局分析 104
第二節 主力廠商市場競爭力評價 104
一、產品競爭力 104
二、價格競爭力 107
三、渠道競爭力 108
四、品牌競爭力 110

第六章 我國商業地產行業供需狀況分析 112
第一節 商業地產行業市場需求分析 112
第二節 商業地產行業供給能力分析 114
第三節 商業地產行業進出口貿易分析 116
一、產品的國內外市場需求態勢 116
二、國內外產品的比較優勢 119

第七章 商業地產行業競爭績效分析 120
第一節 2012年商業地產行業總體效益水平分析 121
一、房地產全行業收益分析 121
二、細分企業收益率分析 124
第二節 商業地產行業產業集中度分析 126
一、產業提高產業集中度戰略 126
二、產業存在的問題 127
第三節 商業地產市場分銷體系分析 128
一、銷售渠道模式分析 128
二、產品最佳銷售渠道選擇 131

第三部分 行業發展前景及重點企業經營策略分析
第八章 2012-2015年商業地產市場發展前景預測 132
第一節 國際市場發展前景預測 132
一、2012-2015年經濟增長與需求預測 132
二、2010-2015年行業總產量預測 134
三、我國中長期市場發展策略預測 135
第二節 我國資源配置的前景 138
一、房地產在我國資源配置中地位 138
二、我國土地資源配置的機制 139

第九章 我國商業地產行業投融資分析 144
第一節 我國商業地產行業外資進入狀況 144
一、外資在我國的發展 144
二、外資監督管理的問題分析 147
第二節 我國商業地產行業合作與并購 151
第三節 我國商業地產行業投資體制分析 153
一、開發模式 153
二、經營模式 154
第四節 我國商業地產行業資本市場融資分析 155
一、商業地產開發的融資模式 155
二、房地產開發資金來源分析 156
三、房地產企業探索基金和信托的模式 161

第十章 商業地產產業投資策略 163
第一節 產品定位策略 163
一、市場細分策略 163
1、商業地產市場細分模式 163
2、探索商業地產細分之路 163
二、目標市場的選擇 167
第二節 產品開發策略 173
一、追求產品質量 173
二、促進產品多元化發展 175
第三節 渠道銷售策略 179
一、銷售模式分類 179
1、分割出售 179
2、售后返租 180
3、地產大鱷+商業巨頭 180
二、市場投資建議 181
第四節 品牌經營策略 183
一、不同品牌經營模式 183
1、國際上通常的商業地產運作模式 183
2、歐美國家商業地產運作模式 184
3、亞洲商業地產運作模式 188
二、如何切入開拓品牌 198
第五節 服務策略 201
一、房地產服務差異化特點 201
1、房地產企業服務復雜性 201
2、房地產企業服務的定制化程度較小 202
3、房地產企業服務產品的非獨立性 202
二、房地產服務創新是差異化競爭的利器 203
1、房地產企業的服務概念創新 203
2、房地產企業的服務界面創新 204
3、房地產企業的服務傳遞系統創新 204
4、房地產企業的技術選擇 204

第十一章 我國商業地產行業重點企業分析 206
第一節 保利房地產（集團）股份有限公司 206
一、公司基本情況 206
二、公司經營與財務狀況 208
1、企業償債能力分析 208
2、企業運營能力分析 209
3、企業盈利能力分析 210
第二節 陽光新業地產股份有限公司 211
一、公司基本情況 211
二、公司經營與財務狀況 212
1、企業償債能力分析 212
2、企業運營能力分析 213
3、企業盈利能力分析 213
第三節 上海世茂股份有限公司 215
一、公司基本情況 215
二、公司經營與財務狀況 215
1、企業償債能力分析 215
2、企業運營能力分析 216
3、企業盈利能力分析 216
第四節 深圳世聯地產顧問股份有限公司 217
一、公司基本情況 217
二、公司經營與財務狀況 222
1、企業償債能力分析 222
2、企業運營能力分析 223
3、企業盈利能力分析 223
第五節 招商局地產控股股份有限公司 224
一、公司基本情況 224
二、公司經營與財務狀況 226
1、企業償債能力分析 226
2、企業運營能力分析 227
3、企業盈利能力分析 228

第四部分 行業投資戰略及風險分析
第十二章 2010-2012中國商業地產產業投資分析 230
第一節 投資環境 230
一、資源環境分析 230
二、市場競爭分析 244
三、政策環境分析 248
第二節 投資機會分析 252
第三節 投資風險及對策分析 254
一、投資風險分析 254
二、商業地產投資風險防范策略 258
1、按照國家政策及城市總體規劃規避政策風險 258
2、加強市場供求風險及融資風險的控制 259
3、加強商業房地產的管理運營 259
第四節 投資發展前景 260
一、市場供需發展趨勢 260
二、未來發展展望 262

第十三章 商業地產相關產業2012年走勢分析 263
第一節 上游行業影響分析 263
一、建材行業受影響 263
二、 建議 263
第二節 下游行業影響分析 266
一、家居行業受影響 266
二、下游行業發展及建議 267

第十四章 商業地產行業成長能力及穩定性分析 270
第一節 商業地產行業生命周期分析 270
一、當前我國商業地產潛力規模發展的誤區 270
二、商業地產潛力規模的影響要素分析 270
三、合理確定商業地產潛力規模的決策建議 273
第二節 商業地產行業增長性與波動性分析 274
一、商業地產行業增長性 274
二、商業地產行業波動性 276
第三節 商業地產行業集中程度分析 282

第十五章 商業地產行業風險趨勢分析與對策 284
第一節 商業地產行業風險分析 284
一、市場競爭風險 284
二、原材料壓力風險分析 285
三、技術風險分析 287
1、建筑材料改變和更新的風險 287
2、建筑施工技術和工藝革新的風險 287
3、建筑設計變動或計算失誤風險 288
4、設備故障或損壞的風險 288
5、建筑生產力因素短缺風險 288
6、施工事故風險 288
7、信息風險 288
四、政策和體制風險 288
五、進入退出風險 292
第二節 商業地產行業投資風險及控制策略分析 297
一、2012-2016年商業地產行業市場風險 297
二、2012-2016年商業地產行業政策風險 298
三、2012-2016年商業地產行業經營風險與策略分析 298
四、商業地產同業競爭問題分析 303

第十六章 商業地產產業投資風險 306
第一節 商業地產行業宏觀調控風險 306
第二節 商業地產行業競爭風險 306
第三節 商業地產行業供需波動風險 309
第四節 商業地產行業經營管理風險 312
第五節 商業地產其他難題與建議 312

第五部分 行業發展趨勢及發展戰略分析
第十七章 2012-2016年中國商業地產行業發展趨勢研究分析 314
第一節 2012-2016年商業地產行業中國市場預測 314
一、商業地產行業產能預測 314
二、商業地產行業市場需求前景 317
第二節 中國商業地產行業發展趨勢 320
一、產品發展趨勢 320
二、投資發展趨勢 329
第三節 2012-2016年商業地產行業國際市場預測 334

第十八章 商業地產行業投資機會分析研究 335
第一節 2012-2016年商業地產行業主要區域投資機會 335
一、廣東 335
二、湖北黃石 335
三、浙江杭州 337
四、上海北京 338
第二節 2012-2016年商業地產行業企業的多元化投融資機會 339
一、企業融資多元化機會 339
二、企業投資多元化機會 342

第十九章 商業地產企業制定"十二五"發展戰略研究分析 346
第一節 "十二五"發展戰略規劃背景分析 346
一、企業轉型升級的趨勢 346
二、企業做強做大的方向 350
三、企業可持續發展戰略 350
第二節 商業地產發展戰略規劃的制定原則 352
一、科學性 352
二、實踐性 355
三、前瞻性 356
四、創新性 358
五、動態性 359
第三節 "十二五"發展戰略規劃的制定依據 360
一、國家產業政策 360
1、土地政策 360
2、金融政策 360
3、規劃政策 361
4、商業地產產業政策 361
5、商業政策 363
二、行業發展規律 364
1、規律一 364
2、規律二 364
3、規律三 365
三、企業資源與能力 365
四、可預期的戰略定位 366

圖表目錄
圖表：商業地產在我國的發展回顧（一） 2
圖表：商業地產在我國的發展回顧（二） 2
圖表：多主體利益共同體特征 6
圖表：商業地產周期分析 7
圖表：2011年居民消費價格漲跌幅度（月度同比） 12
圖表：2011年工業生產者出廠價格漲跌幅 13
圖表：2008-2011年我國貨物進出口總額走勢 14
圖表：2006-2011年社會消費品零售總額及其增長速度 18
圖表：2011年規模以上工業增加值增長速度 20
圖表：2008-2011年中國制造業采購經理人指數走勢圖 22
圖表：2005年以來全國糧價走勢 22
圖表：貨幣和準貨幣 28
圖表：2012年前2季度城鎮單位勞動報酬 37
圖表：2012年前2季度城鎮國有單位勞動報酬 37
圖表：2012年前2季度城鎮集體單位勞動報酬 37
圖表：2012年前2季度城鎮其它單位勞動報酬 37
圖表：我國2003-2011年城鄉居民人均可支配收入 38
圖表：我國2003-2011年城鄉居民家庭的恩格爾系數 38
圖表：2011年5月-2012年5月全國房地產運行情況總結和預測 60
圖表：2011年6月-2012年6月全國房地產開發投資增速 61
圖表：2012年1-5月（1-6月）東中西部地區房地產投資增速 62
圖表：2011年6月-2012年6月全國房企土地面積購置增速情況 62
圖表：2011年6月-2012年6月全國商品房銷售面積及銷售額增速 63
圖表：2011年6月-2012年6月全國房企本年到位資金增速 64
圖表：2011年6月-2012年6月東中西部地區房地產開發投資情況 64
圖表：2011年6月-2012年6月東中西部地區房地產銷售情況 65
圖表：2011年5月-2012年5月全國房地產售竣比情況 65
圖表：2012年7月全國整體辦公供求 71
圖表：2012年全國整體商業供求 75
圖表：部分 城市近幾個月的批出面積 77
圖表：2011年5月-2012年5月全國房地產開發投資累計完成情況 78
圖表：2011年5月-2012年5月全國房地產開發投資當月完成情況 78
圖表：2011年5月-2012年5月全國住宅投資累計完成情況 79
圖表：2011年5月-2012年5月全國住宅投資當月完成情況 79
圖表：商業地產產業鏈分析 82
圖表：商業地產產業鏈分析（二） 83
圖表：2012年7月上海裝飾材料市場品牌占有率發布 86
圖表：2012年7月上海裝飾材料市場品牌占有率（二） 87
圖表：2012年7月上海裝飾材料市場品牌占有率（三） 88
圖表：狹義商業地產分類 88
圖表：2012年房地產開發企業500強首選供應商品牌-電梯類 89
圖表：2011年房地產開發企業500強首選供應商品牌-廚具類 89
圖表：2011年房地產開發企業500強首選供應商品牌-空調類 90
圖表：2012年房地產開發企業500強首選供應商品牌-廚房電器類 90
圖表：2012年房地產開發企業500強首選供應商品牌-熱水器類 91
圖表：2012年房地產開發企業500強首選供應商品牌-可視對講機類 91
圖表：2012年房地產開發企業500強首選供應商品牌-石材類 92
圖表：2012年房地產開發企業500強首選供應商品牌-防水材料類 92
圖表：2012年房地產開發企業500強首選供應商品牌-照明燈具類 93
圖表：2012年房地產開發企業500強首選供應商品牌-涂料類 93
圖表：2012年房地產開發企業500強首選供應商品牌-地板類 94
圖表：2012年房地產開發企業500強首選供應商品牌-建筑陶瓷類 94
圖表：2012年房地產開發企業500強首選供應商品牌-衛浴潔具類 95
圖表：2012年房地產開發企業500強首選供應商品牌-防盜門類 95
圖表：2012年房地產開發企業500強首選供應商品牌-窗類 96
圖表：2012年房地產開發企業500強首選供應商品牌-開關面板類 96
圖表：2012年房地產開發企業500強首選供應商品牌行業榜首 97
圖表：2011年5月-2012年5月全國商品房銷售面積累計情況 98
圖表：2011年5月-2012年5月全國商品房銷售面積當月累計情況 98
圖表：2011年5月-2012年5月全國商品房銷售額累計情況 99
圖表：2011年5月-2012年5月全國商品房銷售額當月情況 99
圖表：2011年5月-2012年5月全國房地產新開工、施工和竣工面積情況 100
圖表：2011年5月-2012年5月房屋新開工累計情況 101
圖表：2011年5月-2012年5月當月新開工情況 101
圖表：2011年5月-2012年5月房屋竣工面積累計情況 101
圖表：2011年5月-2012年5月房屋竣工面積當月累計情況 102
圖表：2011年房地產企業品牌競爭力排名 111
圖表：商業地產開發模式 154
圖表：商業類地產經營模式 155
圖表：商業地產開發融資方式 156
圖表：2011年5月-2012年5月全國房地產開發資金來源累計情況 157
圖表：2011年5月-2012年5月全國房地產當月開發資金來源情況 157
圖表：2012年1-5月全國房地產開發資金構成 158
圖表：2012年5月全國房地產開發資金構成 158
圖表：2011年5月-2012年5月房地產開發資金中國內貸款累計情況 158
圖表：2011年5月-2012年5月房地產開發資金中國內貸款當月情況 159
圖表：2011年5月-2012年5月房地產開發資金中個人按揭貸款累計情況 159
圖表：2011年5月-2012年5月房地產開發資金中個人按揭貸款當月情況 159
圖表：2011年5月-2012年5月房地產開發資金中利用外資累計情況 160
圖表：2011年5月-2012年5月房地產開發資金中利用外資當月情況 160
圖表：2011年5月-2012年5月重點覆蓋公司估值情況 161
圖表：2011-2012年保利房地產（集團）股份有限公司財務風險指標分析 208
圖表：2011-2012年保利房地產（集團）股份有限公司資產負債分析 209
圖表：2011-2012年保利房地產（集團）股份有限公司成長能力指標分析 209
圖表：2011-2012年保利房地產（集團）股份有限公司運營能力指標分析 210
圖表：2011-2012年保利房地產（集團）股份有限公司每股指標分析 210
圖表：2011-2012年保利房地產（集團）股份有限公司盈利能力指標分析 210
圖表：2011-2012年保利房地產（集團）股份有限公司盈利能力指標分析 211
圖表：2011-2012年保利房地產（集團）股份有限公司利潤分析 211
圖表：2011-2012年陽光新業地產股份有限公司財務風險指標分析 212
圖表：2011-2012年陽光新業地產股份有限公司資產負債分析 212
圖表：2011-2012年陽光新業地產股份有限公司成長能力指標分析 213
圖表：2011-2012年陽光新業地產股份有限公司運營能力指標分析 213
圖表：2011-2012年陽光新業地產股份有限公司每股指標分析 213
圖表：2011-2012年陽光新業地產股份有限公司每股指標分析 214
圖表：2011-2012年陽光新業地產股份有限公司盈利質量指標分析 214
圖表：2011-2012年陽光新業地產股份有限公司利潤分析 214
圖表：2011-2012年上海世茂股份有限公司資產負債分析 215
圖表：2011-2012年上海世茂股份有限公司成長能力指標分析 216
圖表：2011-2012年上海世茂股份有限公司運營能力指標分析 216
圖表：2011-2012年上海世茂股份有限公司每股指標分析 216
圖表：2011-2012年上海世茂股份有限公司盈利能力指標分析 217
圖表：2011-2012年上海世茂股份有限公司盈利質量指標分析 217
圖表：2011-2012年上海世茂股份有限公司利潤分析 217
圖表：2011-2012年深圳世聯地產顧問股份有限公司財務風險指標分析 222
圖表：2011-2012年深圳世聯地產顧問股份有限公司資產負債分析 222
圖表：2011-2012年深圳世聯地產顧問股份有限公司成長能力指標分析 223
圖表：2011-2012年深圳世聯地產顧問股份有限公司運營能力指標分析 223
圖表：2011-2012年深圳世聯地產顧問股份有限公司每股指標分析 223
圖表：2011-2012年深圳世聯地產顧問股份有限公司盈利能力指標分析 224
圖表：2011-2012年深圳世聯地產顧問股份有限公司盈利質量指標分析 224
圖表：2011-2012年深圳世聯地產顧問股份有限公司利潤分析 224
圖表：2011-2012年招商局地產控股股份有限公司財務風險指標分析 226
圖表：2011-2012年招商局地產控股股份有限公司資產負債分析 227
圖表：2011-2012年招商局地產控股股份有限公司成長能力指標分析 227
圖表：2011-2012年招商局地產控股股份有限公司運營能力指標分析 227
圖表：2011-2012年招商局地產控股股份有限公司每股指標分析 228
圖表：2011-2012年招商局地產控股股份有限公司盈利能力指標分析 228
圖表：2011-2012年招商局地產控股股份有限公司盈利質量指標分析 228
圖表：2011-2012年招商局地產控股股份有限公司利潤分析 229
圖表：被訪消費者選擇購物中心的考慮因素的調查 320
圖表：不同年齡段被訪消費者選擇購物中心考慮因素的調查 321
圖表：被訪消費者前往購物中心原因的調查 322
圖表：性別對被訪消費者前往購物中心原因影響的調查 322
圖表：城市對被訪消費者前往購物中心原因影響的調查 322
圖表：有車族被訪消費者前往購物中心出行方式的調查 323
圖表：各城市被訪消費者前往購物中心出行方式的調查 323
圖表：不同年齡段被訪消費者前往購物中心出行方式的調查 324
圖表：不同目的被訪消費者前往購物中心花費的時間調查 324
圖表：不同目的被訪消費者在購物中心停留的時間調查 324
圖表：不同特征被訪消費者在購物中心停留的時間調查 325
圖表：各城市被訪消費者在購物中心停留的時間調查 325
圖表：不同特征被訪消費者在購物中心就餐習慣的調查 325
圖表：各城市被訪消費者在購物中心就餐習慣的調查 326
圖表：被訪消費者就餐偏好的調查 326
圖表：各城市被訪消費者就餐偏好的調查 327
略......