2013-2017年中國房地產金融市場調查及投資決策報告

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【報告描述】：

目 錄
第一部分 行業發展概況 12
第一章 房地產金融概述 12
第一節 房地產業特點及對房地產金融的依賴性 12
一、房地產業的特點 12
二、房地產業對房地產金融的依賴性 12
第二節 房地產金融界定 12
第三節 房地產金融基本特征 13
一、以不動產為抵押品來保證貸款的償還 13
二、“無轉移抵押”性質 13
三、“杠桿效應” 13
第四節 房地產金融分類 14
一、房產金融 14
二、地產金融 14
第五節 房地產金融的主要內容與任務 15
一、房地產金融的主要內容 15
二、房地產金融的任務 15
三、房地產金融體系 15
第六節 房地產金融的意義及作用 16
一、為房地產開發經營提供了資金保障 16
二、支持居民住房消費能力的提高 17
第二章 中國房地產金融行業市場發展環境解析 18
第一節 2012年中國宏觀經濟發展環境分析 18
一、2012年中國GDP增長情況分析 18
二、2012年工業經濟發展形勢分析 19
三、2012年全社會固定資產投資分析 20
四、2012年社會消費品零售總額分析 21
五、2012年城鄉居民收入與消費分析 22
六、2012年對外貿易的發展形勢分析 24
第二節 中國房地產金融市場政策環境分析 25
一、銀行信貸政策法規 25
（一）《完善差別化的住房信貸政策，調節和引導住房需求》 25
（二）《關于完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》 25
二、上市融資政策法規 26
三、房地產信托政策法規 28
四、其他相關融資政策法規 29
（一）土地政策 29
（二）財稅政策 33
（三）保障政策 35
第三節 中國房地產金融社會環境分析 45
一、人口環境分析 45
二、教育環境分析 48
三、文化環境分析 49
四、中國城鎮化率 49
第三章 中國房地產行業運行新形勢透析 51
第一節 2011年中國房地產景氣指數分析 51
一、2011年企業景氣指數持續回升 51
二、中國房地產開發景氣指數回顧 54
三、2011年“國房景氣指數”分析 55
第二節 2012年中國房地產景氣指數分析 56
一、2012年國房景氣指數觸底反彈 56
二、2012年“國房景氣指數”分析 57
第三節 2011-2012年中國房地產業供給情況分析 57
一、土地開發及購置面積 57
（一）2011年房地產土地購置與開發情況 57
（二）2012年房地產土地購置與開發情況 60
二、房地產投資完成額 61
（一）2011年房地產開發投資增速分析 61
（二）2012年房地產開發投資增長分析 63
三、資金來源分析 64
（一）2011年房地產開發企業資金來源分析 64
（二）2012年房地產開發企業資金來源分析 65
四、房屋施竣工面積 66
（一）2011年房屋施竣工面積 66
（二）2012年房屋施竣工面積 68
五、房地產業市場供給結構分析 69
（一）2010年房地產業市場供給結構分析 69
（二）2011年房地產業市場供給結構分析 71
（三）2012年房地產業市場供給結構分析 72
第四節 2011-2012年中國房地產業需求情況分析 73
一、2011年中國房地產市場需求情況分析 73
二、2011年商品房銷售面積和銷售額增長情況 74
三、2012年商品房銷售面積與銷售額增長情況 75
四、全國房地產市場價格變動情況 76
（一）2010年全國房地產市場價格變動情況 76
（二）2011年全國房地產市場價格變動情況 80
（三）2012年全國房地產市場價格變動情況 83
第五節 中國房地產企業發展情況分析 84
一、中國房地產上市企業特征分析 84
二、中國房地產企業銷售業績剖析 87
三、中國房地產企業拿地速度放緩 88
四、中國房地產企業打響業績保衛戰 91
五、中國房地產企業品牌價值分析 92
第六節 中國房地產市場競爭情況分析 96
一、房地產市場競爭層次體系探討 96
（一）房地產市場競爭層次概述 96
（二）產品式樣競爭 96
（三）產品大類競爭 97
（四）產品使用價值競爭 98
（五）基于消費觀念和文化導向的競爭 99
二、中國房地產百強企業競爭分析 100
三、中國房地產行業并購與重組分析 118
四、中國房地產市場集中度提高 119
五、中國房地產市場銷售門檻提升 120
六、中國房地產市場競爭格局分析 121
七、房地產開發企業競爭力分析 122
（一）房地產市場競爭階段 122
（二）房地產市場競爭特征 123
（三）房地產企業競爭力分析 124
第七節 中小房地產企業競爭策略分析 126
一、中小房地產企業發展現狀 126
二、房地產中小企業競爭優勢 127
三、房地產中小企業競爭劣勢 128
四、中小房地產企業的競爭戰略 129
五、中小房地產企業市場競爭措施 131
第二部分 行業運行發展分析 134
第四章 中國房地產金融市場現狀分析 134
第一節 中國房地產金融市場發展現狀 134
一、房產金融和土地金融相融合的房地產金融體系尚未形成 134
二、完善的房地產金融服務體系尚未形成 134
三、完善的房地產金融業務創新體系尚未形成 135
四、完善的房地產金融產品創新體系尚未形成 136
五、保障房、公共租賃房的金融服務支持體系尚未形成 136
六、可供貸款需求者選擇的住房金融產品鏈尚未形成 137
七、科學的房地產金融制度法規體系尚未形成 137
八、符合國際慣例的、多層次的房地產金融市場體系尚未形成 137
九、滿足不同客戶需求的流程管理模式尚未真正形成 138
第二節 2012年前三季度房地產開發資金來源分析 138
一、2012年前三季度房地產開發資金來源 138
二、2012年前三季度房地產開發資金來源結構 139
第三節 房地產企業并購情況 140
第四節 中國房地產金融創新的思路 141
一、逐步形成多層次的房地產金融市場體系 141
二、建立以客戶為中心的住房金融產品創新體系 141
三、組建適應住房金融業務發展的住房金融組織機構 143
四、建立與國際慣例標準相銜接的住房金融法律體系 143
五、發揮三種住房金融制度優勢，組建政策性住房銀行 144
六、加快房地產金融專業人才和產品經理隊伍建設 144
第五章 中國房地產企業融資模式分析 146
第一節 銀行貸款 146
第二節 上市融資 146
一、IPO上市 146
二、買殼上市 148
三、海外上市 148
第三節 發行企業債券 149
一、現階段我國企業債券存在的主要問題 149
二、制約我國企業債券發展的因素 151
三、發展我國企業債券的若干對策 153
第四節 房地產信托 155
一、房地產信托概況 155
二、房地產投資信托在我國的發展現狀 155
三、我國大陸的財產(房地產)信托業務實例 157
第五節 房地產信托投資基金（REITS） 159
一、概述 159
二、REITs的起源和發展 159
三、REITs在我國發展現狀 160
四、實質及意義 161
五、REITs的主要特點 162
六、REITs的投資價值 163
第六節 其他融資方式 163
一、股權融資 163
二、貼現貸款 164
第七節 房地產現行融資渠道的不足 165
一、融資渠道過于單一 165
二、不重視自身資金的積累 165
三、缺乏多層次房地產金融體系 165
四、法律及監管和調控機制尚不完善 165
第八節 房地產融資渠道的發展趨勢 166
第九節 我國房地產企業融資方式的選擇 166
第六章 2011-2012年中國房地產市場運行態勢分析 168
第一節 中國房地產貸款政策發展歷程 168
第二節 2011-2012年中國房地產市場運行動態分析 171
一、2011-2012年調控內容、政策文件、核心規定回顧 171
二、2011-2012年房地產市場總體發展態勢回顧 184
三、2011-2012年宏觀調控下的市場現象回顧 188
第三節 房地產市場發展趨勢預判 191
一、影響房地產調控政策變化的幾大因素 191
二、未來10年房地產發展形勢研究與分析 193
第七章 國外房地產金融發展研究 195
第一節 國外REITS發展現狀 195
第二節 美國REITS研究 195
一、現狀探析 195
二、REITs案例-普洛斯物流私募REITs的運作 199
第三節 亞太地區REITS概況研究 212
一、發展概況 212
二、新加坡REITS發展分析 213
三、澳大利亞REITS發展分析 216
四、香港REITS發展分析 221
第四節 REITS發展模式的比較分析 226
一、以美國為例發展情況對比 226
二、REITs的主要類型比較 227
第五節 國外房地產金融發展的借鑒之處 228
第三部分 行業競爭及趨勢研究 230
第八章 房地產信貸重點銀行分析 230
第一節 中國銀行 230
一、企業簡介 230
二、中國銀行經營狀況分析 231
三、中行房貸業務開發現狀 233
四、中國銀行房貸政策分析 235
五、中國銀行發展情況分析 235
第二節 中國農業銀行 236
一、企業概況 236
二、農業銀行經營狀況分析 237
三、農行個人房貸政策分析 240
四、農業銀行發展情況分析 242
第三節 中國工商銀行 244
一、企業概況 244
二、中國工商銀行經營狀況分析 244
三、中國工商銀行房貸政策 246
四、中國工商銀行發展情況分析 247
第四節 中國建設銀行 248
一、企業簡介 248
二、建設銀行經營狀況分析 248
三、建行個人房貸業務增長快速 250
四、中國建設銀行發展情況分析 251
第五節 招商銀行 252
一、企業概況 252
二、招商銀行房貸政策分析 253
三、招商銀行經營狀況分析 253
四、招商銀行發展情況分析 255
第六節 中信銀行 256
一、企業概況 256
二、中信銀行經營狀況分析 258
三、中信銀行發展情況分析 260
四、中信銀行房貸業務市場分析 261
第七節 興業銀行 262
一、企業概況 262
二、興業銀行經營狀況分析 263
三、興業銀行個人房貸業務分析 266
四、興業銀行發展情況分析 267
第九章 2013-2017年中國房地產金融發展趨勢分析 271
第一節 2013-2017年中國房地產前景預測 271
一、中國房地產信托市場優勢分析 271
二、商業銀行仍是融資的主要平臺分析 272
三、企業債券是重要融資渠道 272
四、投資擔保融資將快速發展 273
五、國外金融機構與境外基金涌入 273
六、2013-2017年中國房地產發展情況預測 273
第二節 REITS將成為主要趨勢 274
一、中國發展REITs的可行性 274
二、中國發展REITs面臨的問題 276
三、中國發展REITS的建議 276
四、探索REITS發展模式 277
第三節 2013-2017年中國房地產及房地產金融發展趨勢 280
一、商品房需求、供給預測分析 280
二、房地產信貸趨勢 281
三、中國房地產金融發展趨勢 282
第十章 2013-2017年中國房地產及房地產金融長遠健康發展思考 286
第一節 影響中國房地產及房地產金融發展的制度性因素 286
一、住房制度改革銜接不好誘發新的住房需求 286
二、對地方政府經營土地缺乏有效制約 286
三、缺乏有效控制土地供應結構的開發規劃制度 286
四、缺乏合理引導居民住房需求，有效調控投資、投機行為的稅收政策 286
五、缺乏發達的多層次房地產融資市場 287
第二節 促進中國房地產及房地產金融健康發展策略 287
一、繼續支持房地產業的健康發展 287
二、倡導節約使用住房消費理念、引導健康的住房消費 287
三、加強城市廉租房規劃建設 287
四、適時調控居民居住性購房及投機性購房 288
五、促進房地產市場平穩健康發展分析 288
六、抑制土地和房地產投機的政策建議 290
七、堅持區別對待、有保有壓的調控原則 291
八、依法制止炒買炒賣和囤積土地的行為 291
九、利用稅收手段限制投機性購房和短期炒作 291
十、進一步完善房地產市場管理 291
十一、促進我國房地產健康發展的政策建議 292
第三節 完善我國政策性房地產金融機構建設的思考 293
一、建立政策性房地產金融機構的必要性 293
二、促進我國政策性房地產金融機構的發展 293
第四部分 行業融資策略研究 295
第十一章 2013-2017年中國房地產企業融資策略分析 295
第一節 中國房地產金融風險集中表現 295
一、部分地區房地產市場過熱加劇風險 295
二、房地產開發企業負債經營財務風險和對策 295
三、“假按偈” 296
四、房地產對銀行的依賴程度過大 297
五、房產抵押貸款的風險與防范 297
第二節 房地產企業融資策略分析 300
一、促進企業規模的壯大 300
二、借道房地產信托，解決資金短缺 300
三、優化資本結構，提高自有資金比例 301
四、銀行貸款或有松動 302
五、利用私募股權投資基金 302
第三節 中小房地產企業融資策略分析 303
一、制定多元化融資發展戰略 303
二、探索有效的民間融資方式 303
三、建立中小房地產企業發展基金和互助性擔保制度 304
四、尋求合作開發 304
五、積極進行房地產企業融資創新 304
 
圖表目錄
圖表 1  2007-2012年中國國內生產總值及增長變化趨勢圖 18
圖表 2  2006-2011年中國人均國內生產總值變化趨勢圖 19
圖表 3  2012年規模以上工業增加值月度同比增長速度 20
圖表 4  2007-2012年中國全社會固定資產投資增長趨勢圖 21
圖表 5  2007-2012年中國社會消費品零售總額及增長速度趨勢圖 22
圖表 6  2007-2012年城鎮居民人均可支配收入及增長趨勢圖 23
圖表 7  2007-2012年農村居民純收入及增長趨勢圖 23
圖表 8  2007-2012年中國進出口總額增長趨勢圖 24
圖表 9 《關于加強土地增值稅征管工作的通知》的主要內容 29
圖表 10  房地產用地調控政策要點及主要內容 31
圖表 11  2009-2011年住房轉讓營業稅政策比較 34
圖表 12  中國保障性住房建設政策一覽 36
圖表 13  2011年加快推進保障性住房建設相關舉措 39
圖表 14  2011年中國人口數量及其構成情況 46
圖表 15  2004-2011年中國人口數量變化趨勢圖 46
圖表 16  2011年末中國各年齡段人口比重 46
圖表 17  2006-2011年中國各年齡段人口比重變化情況 47
圖表 18  2006-2011年中國各級各類學校招生人數統計 49
圖表 19  2005-2015年中國城鎮化率變化趨勢圖 50
圖表 20  2009-2011年中國企業景氣指數變化趨勢圖 51
圖表 21  2008-2011年中國分類企業景氣指數統計情況 52
圖表 22  2007-2010年國房景氣指數及主要分類指數走勢 54
圖表 23  2011年中國月度房地產景氣指數趨勢圖 56
圖表 24  2012年中國月度房地產景氣指數趨勢圖 57
圖表 25  2010-2011年全國房地產土地購置與待開發面積變動趨勢 58
圖表 26  2010-2011年全國土地購置面積月度累計情況 58
圖表 27  2010-2011年全國土地購置金額累計月度情況 59
圖表 28  2010-2011年全國土地購置金額當月情況 59
圖表 29  2010-2011年12個重點城市土地推出和成交月度情況 60
圖表 30  2010-2011年全國土地單價月度變動情況 60
圖表 31  2011-2012年累計全國房地產土地購置與待開發面積變化趨勢圖 61
圖表 32  2006-2011年中國房地產開發投資累計完成情況 62
圖表 33  2011年累計不同用途房地產開發投資變動情況 62
圖表 34  2010-2011年不同地區房地產投資額完成情況 63
圖表 35  2011年不同地區房地產投資額所占份額 63
圖表 36  2012年東中西部地區房地產開發投資額統計 64
圖表 37  2005-2011年全國房地產開發企業資金來源構成情況 64
圖表 38  2006-2011年房地產開發企業資金總額增長趨勢圖 65
圖表 39  2012年中國房地產開發資金用來源及用途 65
圖表 40  2012年中國房地產開發資金來源結構 66
圖表 41  2006-2011年中國房地產商品房施工面積增長趨勢圖 67
圖表 42  2006-2011年中國房地產商品房新開工面積增長趨勢圖 67
圖表 43  2006-2011年中國房地產商品房竣工面積增長趨勢圖 67
圖表 44  2011-2012年累計全國商品房、商品住宅施工面積變化趨勢圖 68
圖表 45  2011-2012年累計全國商品房、商品住宅竣工面積變化趨勢圖 69
圖表 46  2012年中國房屋竣工面積統計 69
圖表 47  2005-2010年不同用途房地產開發投資構成情況 70
圖表 48  2008-2010年12月累計不同用途房地產開發投資增長率變動情況 70
圖表 49  2010-2011年累計不同用途房地產開發投資完成額構成情況 72
圖表 50  2009 -2011年累計不同用途房地產開發投資變動趨勢 72
圖表 51  2012年不同用途房地產開發投資變動情況 73
圖表 52  2006-2011年中國房地產商品房銷售趨勢圖 74
圖表 53  2012年東中西部地區房地產銷售情況 75
圖表 54  2008-2010年全國70個大中城市房屋銷售價格指數變動趨勢 76
圖表 55  2008-2010年全國70個大中城市房屋銷售價格環比變動趨勢 77
圖表 56  2010年12月份70個大中城市房屋銷售價格指數 77
圖表 57  2011年12月份70個大中城市住宅銷售價格指數 80
圖表 58  2012年全國70個大中城市房價環比對比 83
圖表 59  2012年全國70個大中城市房價同比對比 84
圖表 60  2010年房地產上市公司市場占有率基點值 87
圖表 61  2011年重點企業新增土地建筑面積排行榜 90
圖表 62  2011年重點企業新增土地金額排行榜 90
圖表 63  2011年中國上市公司拿地情況匯總 91
圖表 64  2011中國房地產開發企業品牌價值20強 93
圖表 65  2011中國房地產營銷代理企業品牌價值10強 94
圖表 66  百強企業2008-2011年銷售增長情況 101
圖表 67  部分百強標桿企業2011年上半年銷售占比情況 102
圖表 68  部分百強標桿企業2009-2011年二三線城市銷售額和銷售面積占比 102
圖表 69  百強企業2007-2011年市場份額及變化 104
圖表 70  百強企業2007-2011年資產狀況及變化 105
圖表 71  百強企業2008-2011年營業收入與凈利潤及變化 106
圖表 72  百強企業2009-2011年盈利及費用指標均值 107
圖表 73  百強企業2009-2011年運營效率指標分析 107
圖表 74部分百強標桿企業2010年、2011年運營效率邊界及變化 108
圖表 75  百強企業2009-2011年成長性指標分析 109
圖表 76  百強企業2007-2011年新開工面積、土地儲備規劃建筑面積均值及變化 110
圖表 77  部分百強標桿企業2009-2011年二三線城市新增土地儲備比例及變化 111
圖表 78  百強企業2007-2011年資產負債率、帶息負債率和有效負債率 112
圖表 79  百強企業2007-2011年流動比率與現金流動負債比率 112
圖表 80  家百強標桿企業2009-2011年拿地支出與銷售額比值 113
圖表 81  百強企業2007-2011年預收賬款均值與增長率 114
圖表 82  百強企業2007-2011年籌資活動現金流入和銀行授信額度 115
圖表 83  百強企業2009-2011年自籌資金增長率 115
圖表 84  百強企業2008-2011年營業稅與所得稅總額增長率 117
圖表 85  2009-2011年上榜企業銷售金額集中度 120
圖表 86  2009-2011年房地產企業銷售進榜門檻 121
圖表 87  2010-2011年中國房地產企業銷售業績梯隊格局 122
圖表 88  2012年中國房地產開發資金用來源及用途 139
圖表 89  2012年中國房地產開發資金來源結構 140
圖表 90  股權融資的特點 163
圖表 91  貼現貸款的特點 164
圖表 92  2011年以來美國各類型REITs總市值變動分析 196
圖表 93  2001年以來美國醫療保健、倉儲不動產指數變動分析 196
圖表 94  2001-2011年以來權益型REITs指數變動分析 197
圖表 95  2001-2011年以來權益型REITs總回報率變動分析 197
圖表 96  2001-2011年混合投資型REITs、抵押投資型REITs指數變動 198
圖表 97  2001-2011年美國寫字樓、酒店、租賃型公寓、工業設施不動產業態指數變動分析 198
圖表 98  1997-2009普洛斯管理物業數量的增長分析 200
圖表 99  1997-2009普洛斯旗下管理資產的可出租面積增長分析 201
圖表 100  1997-2009年普洛斯實際控制資產的投資規模增長分析 201
圖表 101  物流地產企業的基金模式示意圖 202
圖表 102  普洛斯實際控制資產與表內資產的增長率比較 204
圖表 103  普洛斯基金杠桿分析 205
圖表 104  基金模式杠桿率的提升分析 205
圖表 105  普洛斯基金份額收益及管理費和業績提成分析 206
圖表 106  普洛斯基金模式下收入結構的變化分析 207
圖表 107  普洛斯基金模式下凈經營利潤貢獻比例的變化分析 208
圖表 108  普洛斯基金模式對回報率的影響分析 209
圖表 109  普洛斯開發部門的銷售增長分析 210
圖表 110  2012年中國銀行股份有限公司分行業情況表 232
圖表 111  2012年中國銀行股份有限公司業務結構情況 233
圖表 112  2009-2012年中國銀行股份有限公司收入與利潤統計 233
圖表 113  2009-2012年中國銀行股份有限公司資產與負債統計 233
圖表 114  中國銀行放貸業務一覽 234
圖表 115  2012年中國農業銀行股份有限公司分業務情況表 238
圖表 116  2012年中國農業銀行股份有限公司業務結構情況 239
圖表 117  2012年中國農業銀行股份有限公司各地區分布營業收入統計 239
圖表 118  2011-2012年中國農業銀行股份有限公司收入與利潤統計 239
圖表 119  2011-2012年中國農業銀行股份有限公司資產與負債統計 240
圖表 120  中國農業銀行放貸業務一覽 240
圖表 121  2011-2012年中國工商銀行股份有限公司分業務情況表 245
圖表 122  2012年中國工商銀行股份有限公司業務結構情況 246
圖表 123  2010-2012年中國工商銀行股份有限公司收入與利潤統計 246
圖表 124  2010-2012年中國工商銀行股份有限公司資產與負債統計 246
圖表 125  2012年中國建設銀行股份有限公司分產品情況表 249
圖表 126  2012年中國建設銀行股份有限公司業務結構情況 249
圖表 127  2012年中國建設銀行股份有限公司分地區情況表 249
圖表 128  2009-2012年中國建設銀行股份有限公司收入與利潤統計 250
圖表 129  2009-2012年中國建設銀行股份有限公司資產與負債統計 250
圖表 130  2012年招商銀行股份有限公司分業務營業收入情況表 254
圖表 131  2012年招商銀行股份有限公司業務結構情況 255
圖表 132  2009-2012年招商銀行股份有限公司收入與利潤統計 255
圖表 133  2009-2012年招商銀行股份有限公司資產與負債統計 255
圖表 134  2012年中信銀行股份有限公司分產品情況表 258
圖表 135  2012年中信銀行股份有限公司業務結構情況 259
圖表 136  2012年中信銀行股份有限公司分地區情況表 259
圖表 137  2009-2012年中信銀行股份有限公司收入與利潤統計 259
圖表 138  2009-2012年中信銀行股份有限公司資產與負債統計 260
圖表 139  2012年興業銀行股份有限公司分產品情況表 264
圖表 140  2012年興業銀行股份有限公司業務結構情況 264
圖表 141  2012年興業銀行股份有限公司分地區情況表 265
圖表 142  2009-2012年興業銀行股份有限公司收入與利潤統計 265
圖表 143  2009-2012年興業銀行股份有限公司資產與負債統計 265
圖表 144  興業銀行個人住房貸款業務一覽 266
圖表 145  2013-2017年中國商品房銷售面積預測趨勢圖 281
圖表 146  2013-2017年中國商品房竣工面積預測趨勢圖 281