1、項目綜述

1.1 項目背景

株洲市位于湖南省東部，湘江中下游，是全國首批重點建設的工業城市之一，也是全國綜合競爭力百強城市，排湖南省第二。株洲是長株潭城市群三大核心之一，是長株潭兩型社會建設綜合配套改革試驗區的一部分。2015年，株洲市入選國家新型城鎮化綜合試點市，根據國家新型城鎮化綜合試點要求，株洲市人民政府制定了《株洲市國家新型城鎮化綜合試點工作方案》（2015～2020年），提出以長株潭一體化為契機，加快實施向東向南發展戰略，中心城區努力構建以株醴都市區為核心，以“北聯、東拓、南進”為發展導向的“一體三極”空間布局。北聯——積極融入長株潭都市區，重點建設云龍新城；東拓——加快株醴融城進程，建設東部新城；南進——加快株洲縣撤縣設區（淥口區）步伐，建設南部新城。2018年6月19日，國務院正式批復同意撤銷株洲縣，設立株洲市淥口區。

在此背景下，淥口區提出與株洲市區“無縫融城”方案，通過市區規劃同編、交通同網、基礎同標、設施同建、環境同治在基礎設施建設、產業項目定位、城市管理方式上與市區主動對接，實現全面“無縫融城”。湘江流域（淥口區段）東岸是融城發展的重要載體，沿江貫通淥口區（老城區）及南洲新區，對促進株洲市及淥口區“南向”發展，串聯“兩江三岸”，具有重大戰略意義。本項目建設符合淥口區城市發展的客觀要求，是建設沿江風光帶淥口區段的需要。項目建成后將大幅改善區域的居住環境、生態環境及市政基礎配套設施條件，為片區發展締造良好的投資環境，對拉動相關產業的發展，促進地區經濟發展和對外招商引資起到積極的推動作用。

1.2 項目概要

2、建設地點

項目建設地點位于株洲市淥口區城區以北，北起沿江路（惠天然交界處），南至淥江北岸，西靠湘江。

3、投資優勢

3.1 經濟發展帶動

淥口區是株洲市“一核一圈一廊”發展規劃的重要組成部分，居長沙、株洲、湘潭（金三角）城市群南緣，社會、經濟、技術均與長、株、潭城市群有著十分密切的聯系，廣泛接受其市場、技術、資金、信息、人才的輻射和影響，地理位置得天獨厚。近年來，淥口區著力提高經濟質量和效益，努力穩增長、抓改革、強基礎、促轉型、惠民生，全縣經濟發展呈現平穩較快增長的良好態勢。2017年,全區地區生產總值136億元,同比增長8%，2018年地區生產總值增長7.9%，固定資產投資增長8.1%，社會消費品零售總額增長10.1%。完成一般公共預算收入13.2億元，其中稅收11億元，稅比83.3%，較2017年同期提高17.3個百分點，創近10年來新高。經濟社會保持健康快速發展勢頭，區域綜合競爭實力逐步增強。

湘江流域（淥口區段）東岸作為銜接淥口區南北發展片區的重要節點，在區域經濟迅速增長的大背景下，其戰略地位將日益凸顯。本項目建成后可與周邊老城區及南洲新區商業與住宅用地進行有效銜接，改良城市生態，在擴大城市建成區面積的基礎上，促進人口集聚、商業集聚和產業集聚，增強城市功能和輻射帶動能力，從而使項目區域內土地商業價值得到有效的釋放。

3.2 升值空間較大

本項目建設區域為淥口區段湘江風光帶的重要組成部分。淥口區段湘江風光帶北起建寧大橋、南至杭電樞紐、西靠湘江，總規劃面積1467.74公頃。是淥口區與市區融城的核心項目，規劃總體形成“一帶二廊五軸六區”，其中六區包括楓溪鄉情山片區、伏波多彩溪片區、石溈生態園片區、千載淥湘岸片區、淥湘人文江片區、活力水岸城片區六大片區。本次建設范圍為石溈生態園片區、千載淥湘岸片區兩大片區。通過規劃整合，規劃區將成為由“私人定制度假、養生養老、文化創意、體育休閑和品質人居”五大產業集群組成的“綠色產業聚集區”。淥口區段湘江風光帶的整體規劃布局將對本項目建設起到很好的支撐作用。項目建成后將促進該區域土地開發，區域內可供開發的商住用地共計約1060.51畝，未來隨著土地開發運營的持續推進，將帶來巨大的土地增值效益。

2016年，中共株洲縣委提出打造“三區一中心”，把自身定位為株洲“城市功能拓展區”和株洲“城市副中心”，株洲之南的戰略地位越來越突出。“十三五”期間，全縣發展的主要思路是：搶抓撤縣設區重大機遇，加速融城、加快發展，打造“三區一中心”，奮力譜寫經濟更繁榮、城鄉更宜居、人民更幸福、社會更文明的發展新篇章。“三區一中心”，就是把株洲縣作為株洲市的南部新城區來重新定位，著力打造株洲市城市功能拓展區、主導產業配套區、休閑宜居生態區，力爭建成株洲城市副中心。

2018年，淥口區順利實現撤縣設區。為加快推進縣域經濟向城市經濟轉型，淥口區政府提出以規劃、產業、基礎設施、公共服務、環境治理“五個一體化”為重點，逐步推進經濟社會發展各項工作與中心城區同標同步、互動融合。加快推進湘江東岸風光帶、南洲生態新城、青龍灣、紫涵湖、梅子湖片區建設，以大片區開發統籌推進城區“北融、南進、東擴”。本項目基礎設施建設有利于改善區域的招商引資環境，有利于加快淥口區城鄉一體化建設步伐和促進淥口區社會經濟的發展，區委、區政府高度重視，為本項目的順利推進提供了強有力的保障。

3.4 建設條件較好

1）材料供應：本項目區內石料資源豐富，沿湘江的丘陵地區主要為泥灰巖、粉砂巖、砂礫巖及鈣質砂巖，兩岸河川寬谷地區主要為砂卵石和角礫巖，現有多處人工砂料場和天然中、粗砂料場。縣域內還有大型石料場，能夠滿足本項目建設的要求。

2）運輸條件：項目沿線有多條國道、省道、縣道，如320國道、313省道、京港澳高速公路、長株高速、醴潭高速公路等，這些道路為項目施工運輸提供了便利條件。

3）用水用電：本項目沿線地表水和地下水均很豐富，水質純凈，對混凝土沒有侵蝕性，可直接作為工程用水。周邊地區電力充足，用電方便，施工時與當地政府和有關部門協商即可解決。

3）地質災害：項目區域位于地殼相對穩定區塊，屬地殼變化平緩的穩定區，項目區內破壞性地震少，對項目建設的危害程度不大。

3.5區位交通優越

區位：淥口區位于湖南省中部偏東，湘江中游，東臨醴陵市、攸縣，南連衡東縣，西接湘潭縣，地處湖南發展重心京廣高鐵經濟帶中部，長株潭城市群南緣，是株洲市“一核一圈一廊”發展規劃的重要組成部分。是中部地區通往廣東沿海的必經之地，享有“湘東明珠”的美譽。

交通：境內已形成“七縱五橫”和湘江航運的水陸立體式交通網絡格局。京廣鐵路、武廣高鐵、京港澳高速公路、S211、湘江大道、淥楓大道、湘江風光帶東岸道路縱貫南北；G60醴樓高速、S333和諧大道、S339網朱公路、S331芷淥公路、S330東城大道聯通東西，湘江航運兩千噸級船舶可通江達海。10分鐘可到長株潭城際鐵路株洲南站，15分鐘可到京珠高速和武廣高鐵株洲西站，30分鐘可到滬昆高鐵株洲東站，50分鐘可達長沙黃花國際機場。

4、產業政策

實施湘江流域（淥口區段）東岸綜合治理項目建設，符合淥口區城市發展的客觀要求，可以帶動社會投資，促進居民消費，擴大社會就業，對改良城市生態、改善群眾生活具有重大意義，對推進城市提質、推動發展提速具有重要影響。本項目建設與株洲市及當地現行政策和社會發展戰略是完全相符的。

株洲市政策：2016年株洲市委、市政府發布《株洲市國民經濟和社會發展第十三個五年規劃》，《規劃》指出，“十三五”期間，株洲市將構建“一核一圈一廊”的發展空間布局，即“中心城區核心增長極”、“株醴都市圈”、“醴炎縣域經濟走廊”。中心城區包括天元區、石峰區、荷塘區、蘆淞區、云龍示范區以及株洲縣縣城，將以“東拓、南進、北聯、西提”為發展導向。“南進”即以湘江為軸，建設天易科技城和株洲縣南洲新區，不斷擴充城市新空間。

淥口區政策：為落實株洲市相關文件精神，淥口區專門出臺了《株洲縣城市總體規劃（2001-2020）》，《規劃》要求，形成“一主三副兩軸四區”的縣域空間結構。“一主”—中心主城區。“三副”—淦田鎮、朱亭鎮、龍船鎮。“兩軸”—依托省道S211的城鎮發展軸和依托湘江大道形成的復合城鎮發展軸。“四區”—規劃區（縣城）、淦田片區、朱亭片區、龍船片區。向北發展伏波片區，加強與株洲市區的融合；向南建設南洲新區，承載中心城市功能外溢，服務南部縣域，向東建設梅子湖片區，提升城市環境品質。

5、開發方案

5.1 開發模式

項目擬采用以企業為主導的片區開發模式，即由市場化招標產生的企業對項目片區開發進行操作。企業受業主單位委托，按照合同約定對工程建設項目的設計、采購、施工、試運行等實行全過程或若干階段的承包，使項目片區達到“三通一平”或市場要求的建設條件。企業在總價合同條件下，對其所承包工程的質量、安全、費用和進度進行負責。政府通過收取片區內最終土地使用者相應的費用（即新增的財稅收入，包括土地出讓金和稅收）用來全面覆蓋項目投資方的成本及收益，鎖定項目的內循環，達到“自平衡”。

5.2建設內容

本項目規劃用地面積3942.04畝，主要建設內容為道路及水利工程、景觀綠化工程、配套路網工程及公共配套設施、土地整理等，具體如下：

道路及水利工程：總長約6.6公里，涵蓋沿江路、淥水二橋連接線及配套水利綜合治理三大工程。建設內容包括土石方工程、路基路面工程、給排水工程、交叉工程、照明工程、水利綜合治理工程、景觀工程及附屬設施工程。

1）沿江路（惠天然交界處-淥江北岸）。北起惠天然交界處，南至淥江北岸，城市主干道，標準橫斷面寬30米，雙向6車道，全長約4.8公里。

2）淥水二橋連接線（不含匝道）。城市次干道，標準橫斷面寬20米，雙向4車道，全長約1.8公里。

3）水利綜合治理工程。建設主要包括堤防加高培厚、河岸及堤防護岸護坡、排澇泵站、穿堤建筑物除險加固及更新改造等。

景觀綠化工程：用地面積約682畝，涵蓋石溈生態園片區、千載淥湘岸片區。

1）石溈生態園片區。景觀工程占地面積710.49畝，重點打造大石溈公園和活水公園兩大主題公園，建設內容包括活水生態區、康體活動區、水凈化處理工程等。

2）千載淥湘岸片區。景觀工程占地面積408.97畝，結合鐵路防護帶，重點打造集運動、休閑于一體的體育公園，建設內容包括彩色塑膠跑道、室外運動場、極限運動場、攀巖墻、體育雕塑、兒童運動區等。

配套路網工程及公共配套設施：涵蓋項目規劃范圍內城市道路網及各種公共性、服務性基礎設施。主要包括規劃六路、橫一路、橫七路等19條道路，總長約11.9公里。

土地整理：該工程對沿江路沿線的住宅、商業及公用設施用地進行土地整理（三通一平），總占地面積為1061.51畝，其中住宅用地810.44畝，商業用地250.07畝。

6、項目市場前景

6.1 宏觀市場分析

近年來，在大力推進城鎮化建設背景下，各級地方政府都面臨新城擴張和舊城改造升級的壓力，對新增建設用地和存量建設用地的開發需求放量增長，政府建設融資需求大增，片區開發迎來市場化蛻變良機。從近些年片區開發業務的發展情況來看，“政府主導、市場化運作”趨勢明顯。

不少企業及投資機構開始在片區開發市場布局，進入企業呈遞增趨勢。調查顯示，具備較強實力且具有良好運作模式的投資企業將更受政府青睞，有機會取得更多的市場份額，并以此樹立企業品牌。目前，業內競爭者主要包括各級政府的城投公司，如云南城投、中天城投等；建筑類企業，如中國中鐵、中南建設等；房地產及其他綜合類企業，如北京城建、天房發展等。市場呈現出較為明顯的地域特征。片區開發企業通過拆遷、土地平整等將“生地”變為“熟地”以達到出讓標準，最后通過招拍掛出讓后獲得收益。“政府主導、市場化運作”的片區開發模式可為政府節約資金投入，并為企業創造可觀的經濟效益，具有較好的市場前景。

6.2企業角度分析

在當前宏觀市場背景下，參與片區開發對于企業的意義重大：第一，具有穩定的利潤，如果是分期結算，實際上片區開發施工周期比較短，一般收取8%的費用背后的利潤率并不低，若考慮財務杠桿效應則更高，在許多地方還能參與土地出讓凈收益的分成；第二，片區開發也可以彌補企業在樓市蕭條期房地產開發業務的不足，維持企業收入的穩定，使企業能度過樓市周期；第三，借助片區開發可以建立更緊密的政府關系，進入片區開發意味著政府會給予相應優惠政策且擁有成本優勢，招拍掛拿地相對機率大，為企業進入二級土地開發市場奠定基礎。

7、經濟分析

7.1 投資估算

1、道路及水利工程、景觀綠化工程建設費用

依據控規與設計概算，需投入成本為146960.2萬元。如下表（單位：萬元）：

道路及水利工程、景觀綠化工程建設費用

2、配套路網工程建設費用

工程造價按同類別道路測算，土地報批費用按10萬元/畝計算，征地拆遷費用按45萬元/畝計算，需投入成本為47417.24萬元。如下表（單位：萬元）：

配套路網工程建設費用

3、公共配套設施費用

項目區域內公共配套設施建設占地約231.57畝，預計建設成本約為120萬元/畝，合計公共設施建設費用為27788.4萬元。

4、京廣鐵路沿線防護林

在項目區域內京廣鐵路沿線建設防護綠化帶（伏波段與主城區段），打造鐵路特色景觀，總造價約8000萬元。

5、可出讓用地土地報批與征拆費用

項目控規范圍內可出讓用地共計1060.51畝，考慮到部分地塊為國有土地，土地報批費用按10萬元/畝計算，征地拆遷費用按45萬元/畝計算，需投入成本為58328.05萬元。

則項目總投資為288493.89萬元。

7.2 收入分析

本項目規劃用地面積3942.04畝，依據控制性規劃，范圍內可供出讓的商業用地約250.07畝,住宅用地約810.44畝。

1、商業用地出讓價按360萬/畝暫估，預計可實現出讓收益90025.2萬元。

2、住宅用地出讓價按320萬/畝暫估，預計可實現出讓收益259340.8萬元。

綜上所述，本項目預計土地出讓收益為349366萬元，可覆蓋本項目基礎設施建設支出成本。因此，本項目財務盈利能力可滿足要求。

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